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详情个人住房贷款通常有个人住房委托贷款、个人住房自营贷款、个人住房组合贷款三种方式。
一、个人住房委托贷款
个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款,它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款,一方面是它的利率低;另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余,因而无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。
居民购房除了动用历年的积蓄,购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款,仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决,目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理,毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多,若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。
个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款,具有一定的政策补贴性质,只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款,它最大的优点是利率低。而且,贷款金额越大、期限越长,利差就越可观。
二、个人住房自营贷款
个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款,各银行的贷款名称也不一样,建设银行称为个人住房贷款,工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。
个人住房自营贷款是商业性贷款,对于未缴存住房公积金的人,就没有条件申请住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。只能申请商业银行个人住房担保贷款。也就是银行按揭贷款。
银行按揭的正确名称是购房抵押贷款,是购房者以所购房屋之产权作为抵押,由银行先行支房款给发展商,以后购房者按月向银行分期支付本息,银行按揭的成数通常由五成到八成不等,期限由1年到30年不等。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。
三、个人住房组合贷款
个人住房组合贷款就是以上二种贷款的组合,以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款,是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外,还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
住房公积金管理核心可以发放的公积金贷款,较高限额一般为10-29万元。因此如果购房款超过这个限额,不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中,贷款金额较大,因而较多被贷款者选用。
个人住房委托贷款(公积金贷款)最划算。个人住房贷款(商业性贷款)利息负担最重。
自2005年1月1日开始,借款人申请住房公积金贷款,只有自由还款方式一种。
一、什么是公积金自由还款?
自由还款方式指申请贷款时,住房公积金管理中心按照借款人可贷款金额、期限,确定每月偿还贷款的最低数额(即最低还款额度),在不低于最低还款额度的情况下,借款人可自由设定每月的还款额进行贷款偿还。
例如:借款人小明单身,个人月缴存额为1000元,在北京首套购买价值为400万的住宅,预贷款100万元,若贷25年,每月的还款额为多少?
通过公积金官网的计算器算出,小明的最低还款额为4101元,总偿还利息为58.7万元。小明可在高于4101元的基础上任意调整月还款额。
二、什么是公积金等额还款?
公积金等额还款是指2005年1月1日之前购房人申请贷款的还款方式,包括等额本金还款和等额本息还款。
1.等额本息:
每个月的还款额是固定的,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
以上述小明的贷款需求为例,若他以等额本息方式还款,每个月的还款额为4873.16元,总偿还利息为46.2万元。
2.等额本金:
首月的还款额最多,以后每个月的还款额递减,贷款利息随本金的减少而逐月递减。
小明若以等额本金方式还款,每个月的还款额为6041.67元,总偿还利息为40.8万元。
三、三者各有什么优缺点?
在公积金贷款的还款方式中,自由还款使还款额更灵活、逾期的可能性更小。
公积金贷款各还款方式的优缺点
除此之外,自由还款方式下借款人可直接电话预约提前还款,非自由还款方式下借款人需要到贷款经办行办理。
自由还款方式下,借款人所还金额高于最低月还款额,则多还的均为本金,在下一月还款时就不再计算利息。所以,每月的还款越多,下月起支付的利息越少。
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