第1个回答 2008-05-13
1、你上面说的是违约定金。立约定金指的是以是否签合同来支付定金,也就是说不签合同就要双倍返还定金或是丧失定金;违约定金则指的是是否违反合同的内容,来判断是否适用定金罚则。
结合本案,“写了如果甲方不卖乙方房子,就双倍退定金,乙方不买房子,甲方不退定金。 ”
很明显,不是以是否签合同来适用定金罚则,而是以是否履行合同的义务来适用定金罚则。
因此,是违约定金。
2、《合同法》第115条与《担保法》第89是不是只适用于违约定金?
答:不是。也适用其他的定金,主要包括:违约定金、立约定金、成约定金。
3、那甲乙双方现在还没有签订主合同情况下,这个定金属于哪种?
答:虽然没有书面化,但是主合同是口头约定的,而我国合同法允许口头合同的存在,并且从定金合同是可以推断出有口头合同的存在,因此是有主合同的,定金合同属于违约定金合同。
4、违约定金是否一定要依附主合同而存在?
答:作为担保法里的一种担保合同,定金合同属于从合同,是必须要依附主合同的。
《担保法》第五条 担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。担保合同另有约定的,按照约定。
5、立约定金则是独立于主合同而存在?
答:不是,理由同上。
补充:
1、谁说“我国法律规定房屋买卖合同是要式合同,必须采用书面形式才能成立,口头形式不能成立。”??
没有法律规定必须是要式合同,合同法也没有规定,现实中很多房屋买卖都没有合同,难道都是无效的?
恐怕你是把抵押合同和房屋买卖合同弄混了吧,说房屋买卖合同是要式合同是没有法律依据的。
2、定金要是从合同,主合同无效则从合同无效,这点也不对。
???证明不对,我是有法律依据的,担保法虽然很多地方都改了,但这条并没有被修改,是继续有效的,而且这种规定也能从物权法里体现出来,尽管物权法里规定的是物的担保。
《担保法》第五条 担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。担保合同另有约定的,按照约定。
《物权法》第一百七十二条设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任
补充:
1、我查了《中华人民共和国城市房地产管理法》,确实需要签订书面合同,看来的确是我错了。
第四十条 房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。
2、如果真的因为没有签订书面合同,而导致口头协议不生效的话,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
《合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
3、我看了你后面的补充。口头协议应当是不能生效的,因为房地产管理法已经规定了必须以书面合同的形式签订买卖合同。
定金合同因为主合同的不生效,自然也不能生效。
根据合同法的规定,有过错的一方要赔偿对方因此所受到的损失。但因为是合同行为,合同行为是双方行为,因此不存在单方过错。同时,乙方违背了先前允诺的一次性支付房款,进而直接导致了不能签订书面合同,这也属于缔约过失,应当承担缔约过失责任。
《合同法》第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:
(一)假借订立合同,恶意进行磋商;
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;
(三)有其他违背诚实信用原则的行为。
4、因为不知道是否有一方属于开发商,因此不能说是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,个人感觉这属于签约前发生的责任,是乙方违反了先合同义务,应当承担缔约过失责任。
第2个回答 2008-05-21
问题:什么是定金?定金是什么意思?
定金是担保的一种表现形式,定金为金钱担保。担保法规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金可以适用于买卖合同,也可适作于其他有偿的合同。
定金可以分为:
一、 成约定金:作为合同成立要件的定金;
二、 证约定金;
三、 违约定金:给定金的一方当事人如不履行合同债务时,收受定金的另一方当事人可以没收的定金;
四、 解约定金;
五、 立约定金:担保正式订立合同的定金。
定金的最高限额规定
定金的数额由当事人约定,但不得超过合同标的的百分之二十。
定金数额不宜定得过低,也不宜定得过高。定金数额过低,则起不到担保合同履行的作用;但若定金数额定得过高,则有可能使得受约方获得的损害赔偿过分的高于其实际损失。
在司法实践中,如果定金合同中约定的数额超过了主合同标的的20%,则把定金合同中约定的定金数额降至主合同标的的20%即可,而不应将此种定金合同视为当然无效。
定金合同:是指双方当事人之间达成的一方向对方给付一定数额的定金作为债权担保的协议。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定支付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。在司法实践当中,如果定金的给付没有采取书面形式,而是采取了口头形式,若当事人举不出相应的证据,则不能确认定金合同的成立。
担保法中定金的性质和内容
根据《担保法》第八十条之规定,除非当事人另有约定,定金的效力主要表现在以下几个方面:
1、当合同履行时,定金应当返还或者作为给付的一部分,由于设立定金的目的在于担保合同的履行,一旦合同得以履行,定金存在的意义也就丧失了。故在合同履行完毕时,定金应予返还。若定金与应为给付的种类相同,则可以作为给付的一部分。
2、当合同由于可归责于定金给付当事人的事由而陷入不能履行时,给付定金的一方无权要求返还定金。这是由于在此种场合下,给付定金的一方本应向对方当事人就其违约行为负损害赔偿责任,但既然双方当事人已约有定金,则守约方可以迳直占有定金作为损害赔偿,而不必就其因对方违约而蒙受的损失负举证责任。而且,除非当事人另有约定,守约方不能再向给付定金的一方提出损害赔偿请求权。
3、当合同由于可归责于收受定金当事人的事由而陷入不能履行时,收受定金的一方当事人应当双倍返还定金。在这种场合下,收受定金的一方当事人作为违约方理应向给付定金的对方当事人负损害赔偿责任。但由于收受定金的当事人已经占有了守约方的定金,该笔定金既可作为定金给付方违约时对定金收受方的损害赔偿预定额,当然也可作为定金收受方违约时对定金给付方的损害赔偿预定额,故定金收受方应将其原收受的定金如数退还给给付方。总之,由于作为违约方的定金收受方既应向定金给付方赔偿与定金数额相同的损失,又应向收受方定金给付方返还其收受的定金,故作为违约方的定金收受方应向定金给付方双倍返还定金。
4、当合同由于不可归责于双方当事人的事由而陷入不能履行时,收受定金的当事人应当返还定金。若双方当事人对于主合同的履行不能均无过失时,其双方当事人均应免责,故不发生损害赔偿的问题。而且,原定合同既然已经终止,则定金给付问题:什么是定金?定金是什么意思?
方的定金也就丧失了给付原因,定金收受方自应予以返还。
定金中的不平等条约
对于定金在合同中的使用,一些开发商总以各种变相方法,限制客户权益而自己不受条约限制,形成不平等条约。
新颁布的(中华人民共和国合同法)规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》,约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应双倍返还定金(规定与现行《经济合同法》及《民法通则》的原则基本一致)。
购房意向书中的定金,分不同情况,违约时作不同的处理 定金按其性质可分为立约定金、成约定金、违约定金、证约定金、解约定金5种形式。定金的处分主要有以下几种形式:
1.若买卖双方已经签订正式契约,按照正式契约的约定,债务人闻行债务后,定金可以抵作价款或收回;当事人一方违约,按照正式契约的约定,适用“不予返还”或”双倍返还”的规定的,则追究违约方不屉行约定债务的责任。
2.若因买方没有按认购书规定的时间、地点前去签约,或卖方在认购书规定的时限内将认购房屋转售他人而导致买卖双方未能签订正式契约的,不论认购书中是否规定定金的处理方法,届买方违约的定金不予退还;卖方违约的应双倍返还定金。
3.买卖双方均不存在以上几种违约行为,仅因预销售契约内容难以协商一致,导致无法签订正式契约的,卖方应将定金返还给买方。
4.若因卖方未取得预销售许可证、买方不具备购房资格或其他原因导。
定金、预付款和订金的区别
根据《担保法》的有关规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。若当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金作为合同担保的一种形式,首要作用是担保合同的履行;定金还有证明合同成立的作用。
预付款是一种支付手段,其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债的履行的作用,也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约,只须返还所收款项,而无须双倍返还。此外,法律对预付款的使用有严格规定,当事人不得任意在合同往来中预付款项,而对定金则无此限制。
关于订金,根据我国现行法律的有关规定,其不具有定金的性质,交付订金的一方主张定金权利的,人民法院不予支持。一般情况下,交付订金的视作交付预付款。另外,根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定,房地产开发企业收取订金的,订金数额应当在总房价的千分之五以内,双方在签订商品房预售合同或出售合同后,订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后,不购买预订房屋的,订金按预订协议约定的办法处理,但属下列情况,房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金:
(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;
(2)签订的书面协议对订金的处理未作问题:什么是定金?定金是什么意思?
约定或约定不明确的;
(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;
(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。
什么情况下定金可以退
根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》等有关法律的规定,给付定金的一方,不履行合同或者约定的债务无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同或约定的债务,应当双倍返还定金。
认购书中的定金,在不同的情况下具有不同性质。因此对定金的处理应视合同的具体情况,根据定金的性质和作用,分别按照抵作价款或收回、合同无效返还定金、一方违约而“不予返还”或者“双倍返还”来分别处理。
下面,笔者就常见的几种情况进行分析:
(1)如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约,买方违约的,定金不予返还;卖方违约的,应双倍返还定金。
(2)如果双方在规定的期限内,正式签订合同,则定金在买方履约后,可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中,一方违约的,适用“不予返还”或者“双倍返还”。
(3)如果双方都不存在上述第一项的违约行为,仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致,而未能签约的,卖方应把定金全数返还买方。
(4)如果因卖方未取得预售(销售)许可证或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的,应按无效合同处理,卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。
(5)如果买方在正式签约时将认购书中确认的条件,如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成,视为卖方违约,应双倍返还定金。
(6)若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权利或声明以正式为准的,应视为合同的主要条款未确定,正式合同如因此不能成立,卖方应将定金及利息返还买方。
第3个回答 推荐于2017-09-25
一、立约定金,立约定金常常与预约合同并存,是指在合同订立前交付,目的在于保证正式订立合同的定金。合同的订立需要一个过程,要经过要约和承诺的过程。有时候这个过程比较短,但是在有些情况下,这个过程可能需要持续较长的时间,尤其是在一些标的额比较大的民事交易中。当事人为订立合同已经作了必要的准备,相互间对于合同的内容已经基本取得了一致,但因为存在一些未定情形,合同一直未能订立,当事人又不愿意许诺成立合同,于是采用立约定金来实现当事人间的相互信任,以求最终成立合同,完成交易。
二、违约定金实际就是履约定金,即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱。
《担保法》第 89 条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后,定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应双倍返还定金。
第4个回答 2008-05-12
一、立约定金的性质和作用。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条“当事人约定交付定金作为订立主合同担的给付定金的一方拒绝订立合同的,无权要求返还定金,收受定金一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金”。首先,立约定金是订立主合同的一种担保形式,其作用是保证给付定金一方和接受定金——方,互相遵守签订主合同的约定。其次,立约定金又是违约的责任形式,一般情况下,买受人和出卖人在立约定金交付后,在一定的时间内正式签订合同,否则就应承受定金条款的罚则,即交付定金一方拒绝签订主合同的,无权要求返还定金,收受定金的一方,拒绝订立主合同的应当双倍返还定金。立约定金的约定是从属于商品房买卖合同的从合同,同时它还具有一定的独立性。即在主合同签订前是独立存在的,立约定金一旦交付,买受人和出卖人即受其约束。无法定事由或未经双方一致同意,不能解除双方签订主合同的权利和义务,而主合同订立后,立约定金的归宿将服从于主合同。
二、走出立约定金的误区,公平签订主合同。
从立约定金的性质和作用来看,它是约束买卖双方当事人的,并没有给哪一方特殊的权利.而在现实中为什么会出现商品房出卖人用立约定金设陷阱,迫使买受人吃亏上当之说呢?笔者认为这是因为商品房买卖双方都走入一个误区,走出这个误区便没有什么陷阱可言。
首先,我们知道合同是双方协商一致的意思表示,在签订主合同时双方的地位是平等的。我国《合同法》第四条规定“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方”。出卖人不应因为收受了定金,而自以为有优势,在主合同中提出明显不利于买受人的条款,而强迫买受人接受;而买受人也不应该因为自己已交了定金,怕不接受出卖人对自己不利的条款,而背上拒绝签词‘主合同之罪名,应敢于坚持自己的主张。其次,签订主合同时应遵守公平原则,是双方的权利和义务。我国《民法通则》第四条规定“民事活动应遵循自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则”。 《合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”这是双方签订主合同的基本准则。始终坚持明显不公平条款的一方,不肯放弃自己的主张,不接受另一方比较公平的要求,致使主合同不能签订,无疑违背了公平原则。一旦付之法律,拒不签约之责任应该由谁来承担,已经非常明确了。
因此,出卖人与买受人都应有充分的心理准备,即立约定金交付后买受人和出卖人应公平签订主合同的心理准备,任何一方都没有什么特定优势可言,更不可以提出明显不公平的条款迫使对方接受,更不能认为不接受不公平的条款就是拒不签约,这样才能从误区中走出。
三、立约定金风险的防范。
做出立约定金约定前,预测给付和收受立约定金后可能产生的风险,采取有效的防范措施,避免出现对自己不利的后果,这对于买受人和出卖人都是一个重要的问题。
买受人应首先对出卖人的信誉进行了解,信誉不好的免谈。其次,审查出卖人进行销(预)售商品房的手续是否合法。是否符合国家、省、市有关法律法规的规定。再次,如需签订认购书,应在认购书中尽可能明确详细的注明—些主要事项。同时尽可能地详细了解主合同中的主要内容,如有不能接受之处,不要勉强签定认购书,更不可以交付立约定金。最后,在交付立约定金后,应在约定的时间内与出卖人协商签订主合同,并要留有足够的时间进行分析和咨询。如发现主合同有与认购书不一致或有对自己明显不利的条款,应及时要求修改。如一旦不能与出卖人达成一致意见,致使主合同不能签订,应及时与出卖人协商解决,如协商不成,应诉之于法院。
出卖人在与买受人做出立约定金的约定前,应明确自己能对买受人做出哪些较为实际的,能在合同中加以确定的承诺。主合同有不利于买受人的条款怎样能被买受人接受,在合同中怎么约定才能接近于公平,稍有不公平的地方,应在交付立约定金前向买受人讲清楚,树立诚实信用,公平交易的良好形象。由于出卖人从商品房开发的立项、审批到开发建设,从预售、竣工验收到交付给买受人环节多、秩序复杂,说不定受那个方面影响,而使自己逾期交付商品房。出卖人不应通过制定不公平的违约条款,来减小自己逾期交房的风险。不了更刁;应利用立约定金的“小计谋”来“套牢”买受人。 而应将事先可能预见到的风险转嫁到项目开发的多个环节中,并通过合同形式体现出来。