二手房，房本面积小，实际面积大，怎么办？新房产证上写大的还是小的？需要哪些手续？？急求！！！！

最近买了一套单位二手房，属于房改房。房本屋面积89.5平米，（房本面积是建筑面积吧，包括公摊面积吗？）个人估计实际面积比这要大，当时可能没有计算阳台面积，如果算上个人感觉应该将近97-100平米。准备办理贷款，房屋总价已经固定不变。中介已经收取测绘费，但是今天打电话中介说房管局没有上门测量，可能是因为之前有人卖这个单元的房子，所以不用测绘，直接用原来的图纸就行。我想知道面积大小对我的影响。面积大每年交暖气费多一些，对于今后还有没有不利的影响，我的二手房过户按平米计算的部分还用不用多拿钱？如果面积小今后再转手肯定价格低，此外如果涉及到拆迁，是按照房本面积补偿，还是再重新测量后的面积补偿？如果过户后想变更房屋面积，怎么办？需要哪些手续？急求答案！！！！

谢谢！不知道我怎么让他们进行测绘呀？找中介还是直接找房管局？是在交首付款、办贷款之前，还是之后？房产证是在什么时间给，是贷款之前就已经过户，还是贷款之后？

测绘是房管局测绘院的事情，找中介没有用，直接去房管局，那里有专门的受理测绘的地方。你们单位从房管局备档使用户型图的，因为是给员工的福利房，面积肯定要小一些。测绘估计要等到你的房产证下来以后才能去办理。办理贷款手续以前房管部门就已经有户型图了。