如何抓住买房的最佳时机？

作为中国家庭最重要的投资品和居民安居乐业的保障，没买到房子的人都在寻找买房时机，买到房子的人也在寻找投资更大更新的房子的时机。那么到底什么时候能买房？

抓准房产投资正确时机的方法：

一、战略上寻找周期性时机，抓住下降周期的低点。

二、战术上关注事件性时机，抓住特殊机会。

三、用PIE模型进行风控，以真实价值对抗价格波动。

一、周期性时机：下降周期的尾巴

从大势上来看，一二线城市的房价涨多跌少，在噌噌噌涨个不停的房价面前，如何抓准这个房价下跌的区间，是战略层面的投资智慧。

1.下降周期什么何时开始？

一二线城市房地产市场受国内外经济形势影响甚大，且是政府政策调控的主要目标。所以这些城市的房地产市场拐点非常明显，比如2008年的全球金融海啸几乎让四个一线城市的房产市场瞬间进入冰点。

明显的拐点还来自于中国房地产市场特殊的属性――政策力量大。

首先，在中国的土地公有制下，政府完全主导土地的供给，这从根本上决定了一个城市的房地产市场面貌。

其次，政府还能出台金融政策影响市场，比如限制开发商卖楼、购房者卖楼，给房地产市场降温。

所以，政策导向是土地市场最大的指南针。比如深圳市政府在2016年10月开始出台了一连串限购限贷限资政策，深圳市房地产市场立即进入冰点。甚至在政策刚出台的第一周，全是竟没有新增商品房成交！紧接着是连续两个季度的成交量低迷，政策的影响可见一斑。

2.明确了下降周期开始的节点后，周期内什么时候出手购房最便宜？

哪怕是在一个下降周期内，想要买到最便宜的价格仍然不容易，我们仍需要对下降周期内的各个拉锯阶段有所了解，通过对过往市场周期的分析总结，一个下降周期可分为五个明显的阶段：

阶段一：下降周期的开始，成交量迅速萎缩，而价格仍然平稳，卖家买家高位观望。

阶段二：急于出手（比如本钱不厚、需要立马资金回笼的）的卖家开始降价出售，此时成交量稍有复苏，此时尚不是最好时机。

阶段三：价格进一步下降，成交量开始回升。

阶段四（重点！）：价格和成交量都趋于稳定，比如下降周期开始前稳定在五万/平米的价格，经过几个阶段的拉锯后，稳定在了四万五/平米的价格，并在此价格上维持一定的成交量。此时是出手购房的最佳时机！价格较低而房源充足，此时不出手更待何时？

阶段五：成交量开始迅猛增长，价格开始复苏，下降周期结束，上涨周期开始，此时已错过最佳买房时机。

3.如何抓准这个周期内的最好时机？

一旦发现市场进入下降周期，应该立马进入警觉状态，时刻关心市场每天的变化，只要一发现复苏迹象（即价格和成交量双双上涨），立马考虑出手购房。

能抓住下降周期的尾巴，前提是能正确监控市场状况，业内人士一般使用数据库，非业内人士可以利用城市政府网站查询成交情况。

另外，各小区的地产商铺也可以反映市场现状，下降周期内成交量萎缩，中介大多赋闲无事，有的甚至离职旅游。如果中介公司开始恢复活力、门庭若市，那么就是时机来临的时候了。

二、特殊事件性时机

无论哪座城市，都有一些通用的买房好时机，一般发生在一些特殊事件前后。

1.土地拍卖前

土地拍卖价格往往是该区域房价的风向标，所以地王附近的楼盘总能水涨船高。然而，早已深谙此道的开发商常常在附近土地拍卖后锁盘待涨，买房者只能望地兴叹。想要买到地王附近的必涨楼盘，只能在拍卖之前就签约买楼。

2.城市规划及市政建设：

学校、地铁、公园、医院、交通设施等公共配套是房价的重要影响因素。

在这些设施建成的节点会带动附近的楼盘一波涨势，有心的购房者一定要多关注这方面的政府新闻和建设进度。

3.地产公司业绩节点

每年6月、12月底是地产公司冲击半年和全年业绩的节点，此时买房一般能拿到比平时力度更大的优惠。

三、房地产投资的长远视角：用真实价值做风控

除了找准买房时机外，风控也是买房行为中非常重要的行为。

房产是投资品，围绕投资品产生的价格波动往往会掩盖它的真实价值，使人真伪难辨。对于投资者来说，如果能保证风险可控，那么你的长线投资行为就能穿越价格波动，在长远中展现出价格上涨的真实潜力。

长线投资往往遵循价值投资原则，即只买具有真实价值的投资品，并且避开价格被炒作起来的。不然盲目追随购买价格上涨的房子，泡沫破灭后则血本无归。

那么如何分辨房地产的真实价值呢？

业内常用的分析模型是万科的PIE模型，即人口-基建-就业模型：

能通过PIE模型分析的房产，从基本面的角度来说就是具有高价值的资产。在市场下调时，PIE指标良好的资产就会具有更高的抗风险能力。

当然，PIE模型也有自身的局限性。这个模型主要着眼于宏观因素，对于市场的实时反馈有不足之处。但是对于买房者来说，用PIE模型审查房产的长期价值，是极为有效的。

未虑胜，先虑败。作为家庭的主要资产，房屋的选择，值得买房者用谨慎的态度来对待。

祝所有在城市奋斗的人有一个安居的家。

对于买房来说永远没有最佳时机。

不管房市多么低迷，也总有人比你买的价位低，也总有人比你买的地段好，也总有人比你买的房子升值快。所以，买房没有最佳时机。

如果买房是刚需，那么，任何时候买都是最佳时机。如果买房是投资，那永远没有最佳时机。

15年我参与单位的福利房团购，当时内部团购价为3700－5500元/平方米。3700元的呢是普通的小高层，5500元的则是花园洋房。对于这样的价钱，就当时的县城来说，并不算很便宜。不过，胜在是央企开发商，质量上肯定有保障。所以，我对此还是比较满意的。

在我报名团购时，家里一直很反对。他们说，在区住了20多年了，还没住够吗？至于买房都买到山脚下吗？然而，我坚持了。就在去年，房价一度涨到了15000元/平方米。

去年，我的朋友小杰想买房，问我是否是最佳时机？我问他：“你觉得什么是最佳时机？”他沉默着回答不上来。

要说眼下的买房时机，确实不如前两年好。原来买房时，贷款利率是基准利率的90%。现在呢，因为限购等原因，贷款利率是在基准利率的基础上上浮了10%。这是最佳时机吗？肯定不是。但谁能保证，明天贷款利率就不涨？

“对于你来说，什么时候都是最佳时机，因为你是刚需。首先你那里还没有限购，所以等房价下跌，可能性很小。买房就是板上钉钉的事，那么你接下来要考虑的就是位置、交通、学校问题。至于，升值么，只是多少的问题。”

参照这几个条件，小杰选择了恒大房地产开发的恒大城，小区附近有一个重点小学，未来地铁规划，恒大城刚好有地铁站。

我自己在14年房地产低迷的时候买了房，现在几乎快翻了一倍。房价虽然说很难预测，但选择买房时机还有很多技巧的。如果你想买房，选择时机一定要学会这2点技巧。

01房价低迷，政策扶持

房价疯涨的时候政府会打压，房价低迷的时候政府会给出政策扶持。

如果你所在的城市房价低迷，但近期政府给出很多买房的优惠政策，比如上调公积金贷款上限、返还购房契税等政策，这时候其实就可以考虑买房了。因为政府的政策扶持，特别容易带动房地产，导致越来越多人购买房子，房地产也会慢慢火热起来，房价很快也会涨上去。

这样的案例在全国有多，如果你认真观察你们的城市，你也会发现之前肯定经历过几次这样的事情。

02房价低，周边有规划

很多时候，如果一个地方房价很低，但有规划建地铁、学校、火车站、政府重点开发等等，那么这个地段很可能几年内就会火起来，这样的地段往往价格会疯涨。

比如福州南站附近当初建地铁，那会我们就猜想周边房价肯定会疯涨，果然房价涨了将近1倍。

再比如我老家，政府有意向南发展，城市南部规划了学校、医院，并且有不断土地拍卖引进大的开发商，当时我们也断定这样的地段未来一定房价会疯涨。

学会以上2点技巧，就可能让你抓住买房的最佳时机。

我是一名连续创业者，熟悉运营和职场问题，有任何职场问题都可以和我交流。

如果我的回答帮助到你，并不需要感谢我，给我点个赞就好了，这样我们就两不相欠了，哈哈！

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