随着楼市逐渐趋向理性，房企在产品上的竞争日渐激烈，开发商为加快推盘节奏，可谓策略百变、花样层出。迄今为止，很多开发商将“赠送面积”作为吸引买房者的噱头。
“一房变两房”，“两房变三房”，“买房赠花园”“送入室花园”“买一层送一层”等等是开发商广告中常见的话术。那么这个所谓的“赠送面积”到底如何算？购房者应该怎么透过广告看本质呢？
一、要清楚露台是公用面积不能独占
露台是指房屋中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中设置的无顶盖平台。通常别墅的露台归这幢别墅的业主。在住宅区内，任何个人都不能以任何理由独占小区露台和天台，更不能在露台和天台上违章搭盖房子。
根据《物权法》规定：“屋顶是建筑物不可缺少的基本构成部分，它和楼梯、外墙一样，不属于任何业主住宅的专有部分，也不属于开发商，一般都推定归全体业主共有。”
如果露台建于高层的顶层，就是共用的，则这块区域属于整座楼的业主。严格上说，开发商没有权利把这部分空间赠送给你。
二、要了解买房赠送一楼花园不计入房产证
买一楼送花园最常见，如果是在格式合同部分写明花园是赠送的面积，它的产权理应归业主个人。但许多情况下，是开发商从小区公共绿地面积里圈了一小部分作为花园送给你。这个花园一般为开发商赠送，赠送的面积是不计入房产证的。
凡是不在业主自己房产证内的土地和小区附属设施是属于全体业主的的公共财产。也就是说，其实一楼花园的产权是属于全体业主的。这样赠送的花园通常不会写在买房的格式合同和产权证上，因为它属于公共绿化面积。
比如国家的法律就有明确的规定：“建筑中用作消防避难层、设备层以及结构转换层的建筑面积；作为绿化、小品、通道、休闲等功能的架空层或公共开放的建筑空间，实际归属小区。”
三、要学会买房时阳台赠送面积的算法
阳台在产权证上通常只计一半面积。因此有的开发商会把阳台、入户花园面积造得比较大，没有安装窗户就不会被认定为房间而是被划为阳台、入户花园。如果阳台面积有10平方米，其中5平方米是不计入产证的，这也会成为“赠送”的面积。
然而阳台飘窗只要嵌在屋内就会算进面积：主体结构内的阳台，按主体结构外围水平投影计算全面积；主体结构外的阳台进深不得超过2．4米。否则视作主体房屋计算全面积。简单一点的说法，就是内阳台要算全面积，外挑出去的进深超过2．4米也要算全面积。
（以上回答发布于2018-01-26，当前相关购房政策请以实际为准）
