住宅质量保证书是什么样的啊？

来源：上海市中天阳律师事务所 作者：李颖

一、他山之玉——国际上IDI主要运行模式及分类

法国系最早开展这项保险制度的国家，最为典型，经过二百余年摸索，建立了完善的IDI保险体系。1804年拿破仑法典规定，建筑师、设计师在建筑完工10年内对房屋结构缺陷负维修责任；10年保证期后，除非证明建筑师、设计师有欺诈行为，否则建筑工程所有者对建筑负完全责任。[1]随着建筑工程暴露出裂缝、渗漏等缺陷问题，而且完工后建设单位、施工单位已不存在或下落不明等现象频发，致使质量责任无法有效落实。为了规避上述风险，1978年《斯比那塔法》（Spinetta Act），对原法典第1792条和第2270条进行修订，主要表现在：规定了十年责任保险（参建各方投保）和住宅建筑工程损害保险（业主投保），两个基本险种均为强制不可取消；主体工程和不可分割固定设备保证期10年、房屋其他设备保证期2年、1年竣工缺陷责任期内保修责任，即完全竣工保证。

其后，各国纷纷在法国基础上，结合自身国情需要进行改良应用，尽管各国采用IDI保险模式形态各异，但是其基本精神一脉相承。现就国际上各国运行IDI情况差异分类展开研究：

按照投保是否为强制性要求分类：

强制投保国家或地区:法国、西班牙、芬兰、意大利、印尼、瑞典、沙特、

加蓬、科迈隆、刚果、马里、中非、突尼斯等国家；加拿大哥伦比亚州、美国新泽西州、澳大利亚维多利亚州等地区。

非强制性投保国家或地区:比利时、英国、日本、美国、加拿大多数地区、科威特、塞内加尔、阿联酋等。

按照运作摸式和使用范围分类：

十年质量保险模式，适用于住宅房屋、工商业房屋。西班牙损失保险模式：1年责任、3年责任（防水、门窗、墙面）、10年责任（结构安全）；建筑工程质量检查机构（保险公司要求介入，非法律强制要求）。

法国及法属地区的损失保险+责任保险模式：1年责任、2年责任（其他设备）、10年责任（地基、结构、管线等）；第三方工程质量检查机构TIS（Technical Inspection Service强制介入）、工程质量协会（事故、损失信息系统）、建筑工程质量检查机构认证委员会（单位资质、人员资格认证）。

住宅质量保证模式，仅适用于住宅房屋，分为功能集成型（英国、日本）、保证型（澳大利亚）。

英国国家房屋建筑委员会NHBC集成了IDI保险制度的所有功能模块——注册登记管理模块（单位、房屋注册登记）；质量管理模块（质量检查制度、质量信息和标准制定）；质量保险模块（为新建、改造、联建、自建住房提供质量担保和保险）。2年责任（2年内，赔付后追偿；2年后不再追偿）、10年责任。

日本财团法人住宅保证机构OHW，系最早开展质量保证保险，发展规模最大，位列6家机构之首。模块类似NHBC，实行长期保证（强制）、短期保证（非强制）。OHW注册单位自住宅交付使用之日起第22个月至24个月检查，并提交修缮报告，如未检查，则3年后出现质量问题，保险公司不赔。

澳大利亚BWI/HWI，保险人理赔后向投保人追偿。

先赔付型：保险标的在承保期内出现缺陷，如承建商、开发商消失或破产，未予维修或赔偿，由保险公司先行理赔再追偿。

后赔付型：保险标的在承保期内出现缺陷，如承建商、开发商仍存在且有能力维修或赔偿，则由承建商或开发商负责，保险公司不予理赔。

二、我国实践IDI本土化探索

30多年来，我国房地产业的改革逐步深化，发展迅猛业已取得天翻地覆的成果，随之而来的房产纠纷、责任事故、质量责任认定、涉房投诉日益增长等一系列问题亦不断涌现。我国对IDI保险制度的探索，是市场、政府、行业角色转换、提升住宅建设工程质量、降低潜在质量缺陷风险的最佳选择。

法规脉络：IDI伴随房地产改革与建筑法、保险法实施萌芽

2005年，保监会和建设部联合下发《关于推进建设工程质量和保险工作的意见》（建质〔2005〕133号文），首次提出建设工程质量保险概念，适用于工程建设和使用期间，涵盖建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。此时，IDI命名为工程质量保证保险。

2009—2010年间，住房和城乡建设部发布建质[2009]55号文、建市[2010]68号文，进一步要求推行住宅建筑工程质量保险工作。

2011年，上海市人大通过《上海市建设工程质量和安全管理条例》，这成为IDI在上海推广的法律依据，条例19条指出建设单位投保工程质量保证保险，符合国家和上海的保修范围、保修期限，并经房屋行政管理部门审核同意，可免交物业保修金。此举开创了IDI投保与物业保修金二选一的模式，成为IDI推广的重要法律依据。

2012年上海市建交委、住房保障房屋管理局、保监局联合下发《关于推行上海市住宅工程质量潜在缺陷保险的试行意见》，进一步明确工程质量潜在缺陷保险的运行方式，如太保、人保、平安、安信共保模式；10年（地基、主体结构）、5年（保温、防水、外墙面防渗漏处理）、2年（门窗、管线、装修、供热供冷系统）责任等。

实践脉络——人保模式、长安模式、太保模式探索之路

人保模式：A级住宅建筑工程质量保证保险、建设工程质量保险。人保公司对IDI最早探索源于2001年，原建设部住宅产业化促进中心与人保成立课题组，并赴日考察；2002年两机构达成合作协议，建设部负责A级住宅性能认定（根据适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性评定，由低到高分为1A、2A、3A共3个级别），人保为通过认定的A级住宅提供10年期质量保证保险。建设部住宅性能认定制度，类似于英国国家房屋建筑委员会NHBC和日本财团法人住宅保证机构OHW的注册登记管理模块，经过考核评估，方能通过NHBC的单位注册登记和房屋注册登记，享受相应政策，如不遵守规会取消注册。由于我国上述住宅性能认定及投保均非强制，开发商投保动力不足，通过预审、终审的住宅项目仅一百余个，签订保险意向书并最终签署协议更是寥寥无几。

2006年，人保在保监会备案《建设工程质量保险》条款，并在全国14省市启动建筑工程质量保险试点，以开发商为投保人，对整体或局部倒塌、地基、主体结构潜在缺陷提供10年期质量保险，并设计保险期间为5年的附加渗漏扩展条款，总体费率水平在0.3%左右。此保险亦为自愿投保，国内开发商投保此保险屈指可数，试点结果并不理想，保险密度及保险深度都远远未达到预期设想。

长安模式：工程竣工后内在工程质量缺陷责任保险。长安责任保险股份公司（以下简称长安公司）的设立初衷系落实国务院要求，即研究推广产品责任保险、产品质量保证保险、工程保险等问题。1997年，为落实国务院《质量振兴纲要》推行产品责任保险和产品质量保证保险要求，建设部和质量万里行组委会联合10部委倡议组建长安保险公司。2004年，国务院再次要求大力发展责任保险；保监会牵头举办“中国责任保险发展论坛”；建设部致函保监会，希望批准长安保险公司筹建；2007年，历时10年筹建开业，首任董事长谭庆琏，历任原建设部副部长、中国土木工程学会理事长。

2008年，长安公司联合中国土木工程学会，选取珠海格力广场、苏州天辰花园小区2处建筑工程试点工程竣工后内在质量缺陷责任保险。保单设计为：基础工程和结构工程10年责任；屋面漏水5年责任；厨、卫、窗漏水3年责任。保险公司协同中国土木工程学会直接参与建筑工程方案设计，对新工艺、新材料应用严格把关，培训工人严格按照样板间施工；开发商积极配合试点工作，为避免质量通病投入人力、物力、财力；多方共同努力，上述2建筑工程成为当地精品工程。这2个项目的成功，融合了政府意志、开发商主动配合、行业协会的全程参与、监督，但是面对全国巨大的建筑工程规模，同时具备三方融合因素的工程凤毛麟角，不具备可复制、大规模推广的可能性。

太保模式：工程质量（潜在）缺陷损失保险二选一模式。 2008年，太保在威宁路苏州河桥梁新建工程中引入“工程质量缺陷损失保险”。该项目系国内首创风险管理全委托模式试点——引进了承保、理赔、防灾、监理专业人员，采取全程跟踪、现场检查工作模式，发现和纠正186个风险隐患，有效控制工程质量缺陷风险。这一模式在防灾防损服务与工程风险控制、风险管理相结合领域探索了一条新路径，荣获中国消防协会“全国防灾减灾宣传周消防科普活动十佳组织奖”、2010年度上海金融创新成果一等奖。

2012年，太保首席承保香港新富港房地产公司新世界花园二期项目，系国内首个工程质量潜在缺陷保险项目，第一张真正意义上的IDI保单，保费规模达1678.77万元。该项目伴随着上海市人大、政府推行住宅工程质量潜在缺陷保险的背景下应运而生，太保运作在威宁路桥、地铁项目风险管控经验基础上，开发系统平台，创新业务流程和理赔模式，为政府创新管理建筑工程行业、管控工程质量安全方式提供有益的借鉴。

2015年，商务部援外项目IDI首单走出国门，太保独家承保多哥首都援多哥议会大厦，总保额1.1亿元人民币。此后，太保将连续三年为取得商务部对外援助成套项目工程承包资格的企业或其他单位所建项目，提供自施工设计至竣工验收全过程的工程质量风险管理服务。同时,在项目经商务部委托有关管理机构、保险人或其委托的质量鉴定机构质量竣工验收合格一年后，在正常使用条件下，因保险标的存在质量缺陷造成本身及除本身以外的保险标的损坏或损失,保险公司再次承担修复或赔偿的保险保障服务。