承租人是否有优先购买权

如题所述

某镇农民程某于1998年8月初，将自己继承的4间房屋租给魏某使用，每月租金600元。1999年1月，程某因妻子生病住院，花去人民币3万多元，在妻子住院前，程某曾向其好友丁某借款2万元。1999年7月，程某因妻子又要住院，自己无力支付医药费，遂决定将租给魏某的4间房屋卖给丁某。双方在协商中，程某提出因其常常得到丁某的帮助，特别是在妻子住院时丁某凑齐两万元借给他，未要利息，因此决定将房屋以较为优惠的价格卖给丁某，后双方经过协商决定以4万元的价格转让此4间房屋。同年8月10日，双方到房屋管理部门办理了过户手续。同年8月中旬，丁某找到魏某，要求魏某腾出所租房屋，魏某不同意，并提出自己愿意以4万元价格购买该房屋。双方发生争执，丁某遂于同年9月10日向法院起诉，要求魏某腾出房屋。魏某提出反诉，认为程某和丁某侵害其优先购买权，因此其买卖行为是无效的。
问题：魏某对程某的房屋是否具有优先购买权？
答：本案涉及到承租人的优先购买权问题。所谓承租人的优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买的权利。当然，承租人并不能在任何情况下都可以行使优先购买权。
从本案来看，程某将其已租给魏某使用的4间房屋，转让给丁某时，并没有提前通知承租人。但是，《城市私有房屋管理条例》规定：“房屋所有人出售房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”根据这一规定，程某将房屋转让给丁某时，应提前3个月通知魏某，由魏某考虑是否购买该房屋。这3个月时间是魏某行使优先购买权的时间，如果超过3个月，魏某未提出购买，则优先购买权终止，魏某以后也不得再提出购买。因此，只要程某在卖房前3个月未通知魏某，未征询魏某是否购买房屋的意见，则构成对其优先购买权的侵害。由于仅仅只是出卖人负有通知义务及在3个月内不得将房屋卖给他人的止卖义务，而其他买房人并不负有此种义务。因此，能够构成侵害优先购买权的主要是指出租人。
优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人处于同等条件之下。我们认为，同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱加入价格之中（如借款未付利息则应加上利息）。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确认房价。从本案来看，程某之所以以4万元价格将房屋卖给了丁某，至少考虑到了两个因素：一是程某在平时的生活中经常得到丁某的帮助；二是其妻住院期间，丁某凑了2万元借给了程某，且未要利息。魏某在得知程某以4万元的价格将房屋卖给丁某时，虽也提出要以4万元价格购买房屋，但其并非与丁某处于同等条件下，也正是由于上述两个因素的存在。由于平时丁某对程某的帮助无法以金钱来计算，因此不能采用金钱折算的办法来确定同等条件。在此情况下，只能采用“市场计算法”来确定同等条件。也就是说应当将房屋按照市价确定其价格，该市价可以视为丁某已付出的价格，如果魏某也愿意出此价格即可视为具有同等条件。当然，在实践情况比较复杂，适用这一标准也应考虑具体情况。假如在本案中，程某本不愿意卖房，而因考虑到丁某的帮助，才将房屋卖给丁某，甚至是以市价卖给丁某，这样就不能完全以市场价格来确定同等条件问题。但在本案中，程某是基于经济困难而卖房。
假如在本案中，程某在将房屋卖给丁某以后，丁某继续允许魏某租用房屋，且未对原租赁合同提出任何变更，那么魏某仍处于原有状况下，在此情况下，魏某是否受到损害？由于优先购买权制度的设立不仅在于稳定租赁关系，而且在于保障承租人可以优先得到房屋的所有权，而不是承租权。因此，在出租人转让房屋，未尊重承租人的优先购买权，即使买房人让承租人继续租用房屋，也不能认为其没有受到损害。因为承租权本来可能得到的房屋所有权现在没有得到。
从本案来看，在出租人程某侵害了承租人魏某优先购买权情况下，魏某所遭受的损害即是其丧失了购买房屋的机会及能对该房屋享有所有权的机会，这种机会或者说是一种可能性，是法律赋予魏某所享有的一种利益，而因为程某的行为使其未能获得此种利益，当然对其构成了损害。
魏某可否主张程某与丁某之间的买卖合同无效。由于承租人的优先购买权是法律赋予承租人的权利，此种权利是设定后，实践上已构成对所有权的限制，也就是说，作为所有人的出租人要出卖自己的财产，必须提前3个月将自己出卖房屋的意图和条件告诉承租人，而在3个月内，只要承租人未能做出放弃优先购买权的表示，出租人不得将该房屋出卖给他人。如果出租人未履行义务而将房屋卖给他人，则承租人可以出租人转让房屋违背法律规定，请求法院确认该转让行为无效。据此，本案中魏某有权请求法院确认和丁某之间的买卖合同无效，魏某对程某的房屋具有优先购买权。

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