卖二手房，要交哪些税？

首先要缴纳的，自然是契税了，如果你是第一次买二手房同时房子面积在九十一下的话，那么就是按照百分之一进行缴纳。当然了，如果你买的房子面积超过一百四十四个平方，或者买的房子有车库的话，那么就需要多缴纳税费了。

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房子包含多少税，在一定程度上影响你的房子能卖多少钱。市面流通的二手房一般有：商品房、已购公房、经济适用房、二类经济适用房等几种性质，性质不同所需缴纳的税种有差异。而在北京二手房交易过程中，所有税费都是买家承担。

一、计税的税基怎么认定？

在计算税费的时候，首先要搞清楚税基，即缴税依据。如一套商品房契税税率是1%，税基是150万，那么所要交的契税=150万×1%=1.5万元。

二手房缴税时，税基通常有两个，第一是税务机关的核定价，实行每房一价，数额需要在缴税时才能确认，第二是网签价，即买卖双方在网签时定的价钱。 二手房缴税时，核定价和网签价，那个高取哪个为税基。

核定价（如图：税务机关实行一房一价，价税合计即核定价）:

代开发票

网签价（如下图所示）：

网签价

二、出售商品房要交什么税？

商品房需要缴纳契税、增值税和个人所得税。

1.契税

影响“契税”多少，有3个要素：

（1）是不是“首套房”面积多大？

（2）如果是“二套”，无论面积大小，直接收：网签价×3%

（3）房子有没有增值税。

第一种情况：网签价高

（1）90平米以下（含），契税=（网签价-增值税）×1%

（2）90平米以上契税=（网签价-增值税）×1.5%

（3）二套购房：契税=（网签价-增值税）×3%

第二种情况：核定价高

（1）90平米以下（含），契税=核定价/1.05×1%

（2）90平米以上契税=核定价/1.05×1.5%

（3）二套购房：契税=核定价/1.05×3%

2.增值税及附加 （包括增值税、城市维护建设费、教育附加费、地方教育及附加费）

增值税分为全额征收和差额征收两种，影响房产增值税的因素主要有两个

（1）是否满2年；

（2）房子是否为普通住宅。

第一种情况：全额征收（房子不满两年）

增值税=(网签价或核定价/1.05)×5.6% （网签价、核定价哪个高取哪个）

第二种情况：差额征收（房子满两年，但是非普通住宅）

增值税=(网签价或核定价-原值)/1.05×5.6% （网签价、核定价哪个高取哪个）

第三种情况：免征（房子满两年，且是普通住宅）

3.个人所得税：

个人所得税的征收分为全额征收和差额征收两种情况。差额征收即转让所得减去合理费用，差额的20%缴税；另一种情况是全额征收，即转让额全额的1%来征收，两种情况，是否“满五唯一”是交不交个税的关键要素

转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“差额”的20%征收个人所得税；

转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。

其中，“差额”为房子的“转让收入”减去如下项目：

a)原值

b)原契税

c)增值税及附加

d)网签价×10%（即装修费用）

e)贷款利息

第一种情况：网签价高

个人所得税=（网签价格-本次增值税-原值-原契税-附加-合同价格×10%-贷款利息）×20%

注意：其中如果房子是满两年的普通住宅，增值税及附加为0

第二种情况：核定价高

个人所得税=（核定价格/1.05-原值-原契税-附加-核定价格×10%-贷款利息）×20%

注意：

其中如果房子是满两年的普通住宅，增值税及附加为0

第三种情况 ： 该房产是属于“满五唯一”的住宅

个人所得税免征。

三、出售已购公房要交什么税？

出售已购公房要交契税、增值税、个人所得税及土地出让金。

1.契税

第一种情况：网签价高

（1）90平米以下（含），契税=（网签价-增值税）×1%

（2）90平米以上契税=（网签价-增值税）×1.5%

（3）二套购房：契税=（网签价-增值税）×3%

第二种情况：核定价高

（1）90平米以下（含）：契税=核定价/1.05×1%

（2）90平米以上：契税=核定价/1.05×1.5%

（3）二套购房：契税=核定价/1.05×3%

2.增值税及附加 （包括增值税、城市维护建设费、教育附加费、地方教育及附加费）

满2年：

增值税免征

未满2年：

增值税=(网签价或核定价/1.05)×5.6% （网签价、核定价哪个高取哪个）

注：公房都按普通住宅计税。

3.个人所得税：

（1）差额征收：

转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“差额”20%征收个人所得税；

转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。

其中，“差额”为房子的“转让收入”减去如下项目：

a)原值

b)原契税

c)增值税及附加

d)网签价×10%（即装修费用）

e)贷款利息

第一种情况：网签价高

个人所得税=（网签价格-本次增值税-原值-原契税-附加-合同价格×10%-贷款利息）×20%

注意：其中如果房子是满两年的普通住宅，增值税及附加为0

第二种情况：核定价高

个人所得税=（核定价格/1.05-原值-原契税-附加-核定价格×10%-贷款利息）×20%

注意：

其中如果房子是满两年的普通住宅，附加税为0

第三种情况 ： 该房产是属于“满五唯一”的住宅

个人所得税免征。

（2）全额征收。适用于无法查到房屋原值的情况。

第一种情况：网签价高

个人所得税=（网签价-本次增值税）×1%?????

若房子满两年，增值税为0

第二种情况：核定价高

核定价格/1.05×1%

第三种情况：该房产是属于满5年唯一的住宅

个人所得税=0

4.土地出让金

二手房交易过程中的土地出让金，主要是针对房改房，也是“已购公房”。这类房屋是在划拨的土地上建造的，交易是需要补交土地出让金。有两种情况：

（1）如果业主当年以“成本价”购房：当年成本价×建筑面积×1%

其中，“当年成本价”一般按照当地住建部门给定价格计算，比如，北京城八区为1560元/平米，远郊区县为1290元/平米或者1120元/平米。

一套在朝阳区的100平米的“公房”，其“土地出让金”为：100平米×1560元/平米×1%，约为1560元。

（2）如果业主当年以优惠价、标准价购房，有两步：

先向原产权单位缴纳价款补足为“成本价”，也是俗称的“优补成”或“标补成”。

当年成本价×建筑面积×6%

再交纳土地出让金：

当年成本价×建筑面积×1%

三、经济适用房怎么缴税？

经适房分为一类经适房和二类经适房，两种房子缴税税种存在差异。

1.一类经适房

一类经适房就是我们日常提到的政策性住房的一种，属于“限制产权类”房屋，在使用、转让、出售时受到一定条件的限制。根据《北京市已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》相关规定，有如下2种情况：

（1）已购经济适用住房在满5年后，可按市场价格上市出售。

（2）未住满5年的家庭，可以以不高于经济适用住房原购买单价出售给具有经济适用住房购买资格的家庭。

所谓“满5年”，是以“购房家庭”取得“契税”完税凭证的时间或经适房“房产证”的发证时间为准。两者中任意一个时间都可以。

除了像“商品房”一样交个税、契税和增值税，“经适房”还要交一笔 “综合地价款” 。

2008年4月11日之前购买的经适房，满5年：综合地价款=网签价×10%

2008年4月11日之后购买的经适房，满5年：政府优先回购；若不回购，则需缴纳：综合地价款=差额×70%。

其中，“差额”指，原购“经适房”时价格和出售时，与“同地段房屋状况基本相似”的普通商品房之差。

其他三种税：

（1）个人所得税

个税=差额×20%

“差额”指，“转让收入”减去以下5种费用：?

a.上次购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的契税

b.上次购房时按规定交纳的土地出让金

c.本次交易过程中缴纳的增值税及附加

d.网签价×10%（即装修费用）

e.贷款利息等

而无论是哪种类型的房子，是否“满五唯一”是交不交个税的关键要素，即：

转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“差额” × 20%征收个人所得税；

转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。

（2）增值税及附加

唯一的区别在于“是否非普通住宅”，有两种情况：

1.普通住宅，免征；

2.非普通住宅，（网签价或核定价）-原值×5.6%（远郊区县为5.5%）

（3）契税

第一种情况：网签价高

90平米以下（含），契税=（网签价-增值税）×1%

90平米以上契税=（网签价-增值税）×1.5%

二套购房：契税=（网签价-增值税）×3%

第二种情况：核定价高

90平米以下（含），契税=核定价/1.05×1%

90平米以上契税=核定价/1.05×1.5%

二套购房：契税=核定价/1.05×3%

2.二类经济适用房

二类经济适用房跟商品房一样，要缴纳：个税、增值税和契税，同时，还需要多交一笔“土地出让金”，为“网签价”的3%。

您可以保存下图：

资料来源：北京地税局

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