我准备买二手房，但是这套房子还没有交付，更没有房产证，只能改合同。购买过程中我需要注意什么？

这套房子还没有交付，更没有房产证，只能改合同。购买过程中我需要注意什么？在房管局能查到房子的信息吗？有没有可能存在被抵押等情况？
如何才能做到万无一失呢？

1、最简单的办法就是你认识开发商的人，哪怕给人点钱都行，直接做更名，因为现在更名很麻烦，所以不是熟人或者个人没好处的话，没人去做。

2、如果无法做到开发商直接更名，你就只能等这套房子的房产证下来才可过户，一般房屋交付后2年之内下来，你需要注意的是：

A.与房主签订买卖合同，约定房屋价格，同时交付房主定金（不是订金），注意这个词写的不一样意义可不一样，不用担心几年后房主因房屋涨价而拒绝卖你，只要签订了合同，他想违约，你可以告他，这样的情况你肯定胜诉，但是你要注意一点，在签订买卖合同的时候同时签订一份协议，证明他已婚或者未婚，如果房主是已婚，必须证明他的妻子也同意将此房出售，因为如果最后房主想违约，他可向法院提出，该房为夫妻共同财产（共同财产以房主与开发商签订买卖合同为准，如果在这之前结婚，就属于共同财产了），这样你的官司打起来很麻烦。签订合同后因为你已经交纳定金（一般金额都比较大）,所以房主与开发商的房屋买卖合同原件、收房的文件等一系列关于房屋的文件应该你拿着，如果房主有贷款，还应有本与银行签订的贷款合同，这个一定要拿着，只有这个才能把房本从银行赎回来。

B.房屋可以收房后，催促房主收房并缴纳相关公共维修基金、契税、物业费、供暖费等，注意上述这几项费用最好之前谈好是谁承担，万一出现房主认为我已把房卖你，出现的钱应该你交，这样就比较不愉快了。当缴纳完这些就可以收房了，之前要和房主协商好，收房后房屋归谁使用。你缴纳完这些钱后物业就会依照合同在2年之内下发产权证（一般2年，具体看开发商合同），如果你不交这些物业就不给你办，你晚交就给你晚办。

C.当产权证下发后，也就是房屋的实测面积出来了，之前与开发商也好与房主也好，签订的面积都是预测面积，国家规定，面积误差在正负3%内属正常，面积小了开发商补给你钱，面积大了你得再交钱，大部分房子是面积大了，这样开发商还能再赚点钱，一般都是出现补钱的情况，这个钱谁出，最好之前商量好，万一闹点不愉快房主不愿意卖给你了，你还得起诉，也挺麻烦的。

D.房本下来后就可过户了，如果房屋没有贷款，可直接过户，如果有贷款你需要先把银行的贷款还清才能把房本从银行拿回来。你所问的抵押的情况，一般房主不会和你隐瞒吧~~~如果你问的是开发商有没有把房屋抵押，其实一般房地产都是把房抵押给银行的，房屋出售后由开发商向银行解贷，不用你操心的。也许房主欠下银行很多钱，你又必须还清他的贷款才能把房本拿回来，这就出现了，你和房主愿意的钱不足以还清银行贷款的情况，这个时候你只能考虑垫资了。中介公司会有这样的服务，还有信贷公司都可以帮你垫资，等到过户完了，你办好银行贷款这个钱就可以还给他们了，垫资的费用我不清楚，反正比银行的贷款利率要高。

E.还完贷款了房本拿到手了就可以去房屋所在区县的房管局过户了，记得一定要与房主保持良好的关系，一个是你还银行钱的时候有可能房主会拿出一部分钱，一个就是过户他配合不配合了，万一他总说我没空，那你不瞎了，过户时双方必须都在场才行的，一般一天就可办完全部手续，你只要等房管局把房本换成你的名字就好了。（有的房管局给人家几百块钱，下发房本的时间可以缩短一周，否则需要将近1个月，这里门道我补清楚，中介可以帮你做到，但是你如果找中介帮你过户的话，填表和流程他带你跑，中介代办过户费北京是3000）

F.如果出现房主想违约，你需要马上去法院起诉，因为担心他把房子卖给其他人，而且 你也等那么久了相信你也想马上得到这个房子，这个时候注意，看哪个阶段房主提出违约了，不管是哪个阶段，你的房屋单据一定要掌握在自己手中，房本没下来的时候，与银行的贷款合同是最重要的，没有他他无法取房本；交房后钥匙最重要，你要把房子给占了，如果出现一房两卖的情况，房子最终给哪个卖家，一是看签署时间，二是看房屋目前归谁使用；房本下来后房本最重要，就算他又把房卖给别人，也无法过户。但愿你么有走到F这步，如果真走到了你向我请教吧，我教你怎么打官司，怎么写起诉书，如果闹得僵你也知道他急于出手或者恶意过户他的便宜或亲戚，起诉你肯定赢，看你是要房还是要钱，要钱必须做评估，涨价差价由房主补给你。要房，他那边又积极运作的话，最保险的办法是起诉的同时做房屋冻结，因为起诉到判决至少一个月，不保他将房卖给其他人，最安全的做法是向法院申请做房屋冻结，这样房子就不可买卖了，冻结需要拿你购买房子的金额的现金押给法院，如果没有那么多钱可找公司垫资。希望 你以后没走到这步~~~

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