房地产法规考试？
考试有些论述记不住怎么办
1.相邻关系特征
答：⑴两个或者两个以上房地产产权人或使用人
⑵两个房地产是相互毗邻
⑶内容是相邻人之间的权利义务关系
2.房地产费的主要种类
答:1、房地产开发应缴纳的费用 勘察费
2、房地产流转应缴纳的费用 备案费
3、房地产权属登记应缴纳的费用 登记费
3.房屋拆迁的基本程序
答：一、制定拆迁计划和方案： 公安部门摘录常住人口情况；房管部门摘录常住人口情况。
二、获得拆迁许可证：建设项目批文；建设用地规划许可证；国有土地使用权批文；金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明；拆迁计划和拆迁方案。符合条件的三十日内发证。
三、公告： 拆迁人； 拆迁范围； 拆迁期限
四、确定拆迁方式：拆迁人自行拆迁 ；委托他人拆迁
五、签定拆迁协议：房产状况；补偿与安置； 搬迁期限； 违约责任
六、实施拆迁：有资质的企业拆迁
4.哪些方面表明房屋与土地是不可分的？
答：1.建筑物及其占用的土地视为一个物。
2.土地所有者也是房屋所有人。
3.土地是主物，建筑物是附属物。
1、土地权所有人拥有房屋所有权，地上权人有使用权。
“房随地走”
2 、土地所有人拥有土地使用权，地上权人拥有房屋的所有权。
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第三章 土地产权制度
四、填空题
1. 国有土地制度的优点是平衡土地关系。
2. 私有土地制度的优点是竭尽利用。
3. 世界土地产权类型包括公有土地制度和私有土地制度。
4. 我国两种土地所有权形式包括全民所有和集体所有。
五、判断说明题
1. 世界上一般通行两种土地使用权制度，国有制和私有制。
错
世界上一般通行两种土地所有权制度，公有制和私有制。
2. 一般认为，国有土地制度容易出现利用效率低的弊端。
对。
国有土地制度对私人利用有许多限制，往往会出现利用效率低的弊端。
六、简答题
1. 中国大陆两种土地所有权形式中，全民所有土地的特点是什么？
⑴ 国家所有，政府控制；
⑵ 民众不能直接得到任何益处。
2．土地所有权形式中，集体所有土地的特点是什么？
⑴ 农村集体所有，政府有较大控制权；
⑵ 民众可以直接得到益处。
3. 现行的中国土地改革？
⑴ 保持国家和集体土地所有权。
⑵ 所有权与使用权分离，土地使用权流转。
4. 可流转的国家土地使用权制度表现在哪些方面？
⑴直接支配土地的物权
⑵较强独立性的物权
⑶几乎是所有权
七、论述题
1. 中国土地改革可能发展趋势？
⑴ 土地重新国有。
⑵ 使用权私有化。
⑶ 国家直接控制部分土地。
第四章 土地利用制度
四、填空题
1. 按土地自然用途可以把土地分为农用地和非农用地。
2. 按土地社会目的可以把土地分为公益用地和私益用地。
3. 按国际惯例，土地征收征用的前提应当是 公共利益 。
五、判断说明题
1. 我国土地征用范围无限扩大，实际上已经成为某些利益集团掠夺社会财富的手段。
对。
由于商业性用地也可以采取土地征收征用，私人获取暴利，土地征收实际上已经成为某些利益集团掠夺社会财富的手段。
2. 土地分类的目的是对不同类型的土地用途进行限制，或进行不同的管理。
对。
土地分类是适应社会发展的需要，对不同类型的土地用途进行限制，或进行不同的管理。
3. 我国土地征收征用主要目的是为城市提供建设用地。
对。
由于我国法律限制了农地的自由买卖，城市建设用地只能通过土地征收实现。
4. 城市土地储备是中国特有的制度。
错。
城市土地储备在世界上许多国家都有，不是中国特有的制度。
5. 许多国家对农田进行保护，限制随意改变用途,保护了农民利益。
错。
许多国家对农田进行保护，限制随意改变用途，但这不是保护农民利益，而是损害了农民利益。
6. 城市市区的土地没有被国家征收、征用，如“城中村”，在法律上已是城市土地。
错。
城市市区的土地没有被国家征收、征用，如“城中村”，在法律上还是农村土地。
六、简答题
1. 公益用地的范围
⑴ 公共设施用地：街道、公园、文物古迹
⑵ 政府行政用地：政府宾馆等经营性场所用地除外
⑶ 公共性质用地：学校、医院、体育馆
2. 我国土地按生产性质可分为哪几种？
⑴ 农用地。直接用于农业生产的土地。包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
⑵ 建设用地。建造建筑物、构筑物的土地。包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
⑶ 未利用土地。指农用地和建设用地以外的土地。
3. 土地储备的形式或
⑴ 土地收购；
⑵ 土地储备；
⑶ 土地供应。
4. 中国土地分类改革趋势
⑴ 取消土地城乡二元制度。
⑵ 明确公益用地和私益区分，明确范围。
5. 土地分类的意义有哪些？
⑴ 许多国家对农田进行保护，限制随意改变用途但这不是保护农民利益，而是损害了农民利益。
⑵保护非农土地的自由流转，限制房地产随意开发。
七、论述题
1. 谈谈你对农地征用的认识？（建议谈的内容包括存在问题极其改进措施）
⑴农地征用是中国目前城市建设获取土地的基本模式，对推动中国城市建设起到了积极作用。
⑵目前农地征用制度存在严重问题
①补偿标准低，土地价值和农民应得份额不分。
②征用范围无限扩大，实际上已经成为某些利益集团掠夺社会财富的手段。
⑶农地征用改进措施
由政府直接控制变为市场运作，政府监督。
2. 分析农田保护？
许多国家对农田进行保护，限制随意改变用途。
⑴ 有利于农业生产，特别是粮食生产的稳定。
⑵ 但这不是保护农民利益，而是损害了农民利益。
⑶ 国家应当对所保护的农田的所有者或使用者进行补偿，平衡社会利益，农田保护才能持久。
3. 中国特色的城市土地和农村土地分类有何意义？
⑴任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；
⑵兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地；
⑶乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地。
第五章 土地交易制度
四、填空题
1.土地使用权出让合同主体包括出让人和受让人,出让人是土地所有权人，即国人.
2.中国规定的租赁期限不超过20年
3.每次招标会少于_3__竞投人的，应当终止招标会
4.有两种情形可以提前收回土地使用权：其一，因公共利益需要； 其二，_闲置土地_达到一定的年限以上
五、判断说明题
1. 我国土地使用权出让的主体是土地管理部门。
错。
我国土地使用权出让的主体是国家（政府），土地管理部门是代表人。
2. 经济适用房的土地不可以划拨。
错。
经济适用房的土地可以划拨。
3. 美国私人土地交易自由。
对。
美国私人土地交易自由，政府控制的土地严格限制交易。
4. 土地使用权出让必须是国有土地。
对。
土地使用权出让必须是国有土地，集体土地无权出让。
5. 我国土地出让最长期限是70年。
对。
目前我国土地出让最常期限是70年，但可以续期。
六、简答题
1. 土地交易制度的意义
⑴ 是最重要的财产交易制度之一，
⑵ 对经济发展有重大意义，
⑶ 也是社会公平稳定的基础。
2. 划拨土地的范围
⑴ 国家机关用地和军事用地；
⑵ 城市基础设施用地和公益事业用地；
⑶ 国家重点扶持的能源、交通、水利等用地；
⑷ 法律、行政法规规定的其他用地
3. 土地交易制度的倾向
⑴ 鼓励交易。带来投机
⑵ 限制交易。可能造成效率低下。
4. 土地使用权出让的性质
⑴ 非买卖关系。所有权不转移。
⑵ 非租赁关系。不仅有债权，还有物权。
5. 划拨土地使用权的基本特征
⑴ 行政性，属行政方式。
⑵ 无偿性，不支付出让金。
⑶ 无期限性，土地使用权的存续期限是长期的或无限期的。
⑷ 不可交易，使用权不能直接进入市场，是一种不可交易的财产，失去了财产性质
6. 划拨与出让土地使用权的区别
⑴ 取得方式不同。划拨是行政方式，出让是市场交易方式。
⑵ 是否支付对价。划拨是无偿，出让是有偿。
⑶ 存续期限。划拨无期限，出让有有期限。
⑷ 使用权的性质不同。划拨是不可交易的财产，出让是可交易的财产。
七、论述题
1. 土地使用权出让期限的改革？
⑴ 土地使用权出让期限的规定存在于国有土地，私有土地不存在。
⑵ 中国规定居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；综合或其他用地50年。
⑶ 不符合中国历史传统，中国自唐朝实行永业制；农村房屋与城市私房没有时间限制，冲击着土地使用权出让期限的规定。
⑷ 土地使用权出让期限带来的问题在逐渐暴露，最终可能会取消，代之以其他制度。
第七章 房屋所有权关系
四、填空题
1.房屋所有权可分为_独有___、_共有___、_区分所有___
2.区分所有的类型有纵型区分所有、__横型区分所有__、__混合型区分所有__
3.专有权中的消极权利包括__排除他人妨碍__、请求停止侵权、__赔偿损失__
五、判断说明题
1. 区分所有是一幢房屋存在两个以上的所有权，房屋分为专用部分持份权与共用部份所有权。
错。
区分所有的房屋分为专用部分所有权与共用部份持份权。
2. 区分所有人对邻居的房屋有优先购买权。
错。
区分所有人对邻居的房屋没有优先购买权。
3. 区分所有关系中，所有者对房屋四壁拥有完整所有权。
错。
区分所有对房屋四壁不拥有完整所有权。
六、简答题
1. 区分所有的法律特征
⑴ 独立的房屋所有权形式。只有所有权形式，没有共有权形式，共用部分权利不登记。
⑵ 所有权具有复合性。专有所有权、共用部分持份权构成，相当于主权利与从权利关系。
⑶ 权利主体身份多重性。所有权人、共有权人、成员
2. 建筑物区分所有类型
⑴ 纵型区分所有。连排别墅，共用部分主要是土地、共用界墙。
⑵ 横型区分所有。办公楼分层出售，共用部分主要是土地、楼顶、上下楼梯。
⑶ 混合型区分所有。一般的商品房。
3. 区分所有产权形式中，共用部分的范围？
⑴ 共用部位。楼梯、外墙
⑵ 共用设施。电梯、上下水管
⑶ 共用基地。绿地、基地
4. 共用部分的共有权与一般共有关系的区别
⑴共用部分共有权的性质：同时具有按份共有和共同共有的一些特征
⑵共用部分共有权有从属性：从属专有部分的权利；一般共有有独立性。
⑶共用部分共有权的权利行使：具有团体性；一般共有可以自行处分。
七、论述题
1. 如何看待区分所有权人对共用部分的义务？
⑴ 区分所有权人对共用部分的义务是按本来用途使用，维护完整性和保持良好状态，不得单独处分。
⑵ 是保护共同财产，维护共同秩序，从而也保护自己的利益。
⑶ 在当前中国，遵守这样的义务，维护良好的居住、工作环境，维持社会和谐。
第八章 房地产登记制度
四、填空题
1. 占有是_动产___的表征手段，登记是__不动产__的表征手段。
2. 登记的公信力，是对权利归属的真实记录，是__国家公权干预私权__的结果。
3. 不动产登记公信力的表现为__保护善意第三人__。
4. 商品房产权登记实行的两次登记是开发商对建筑物的整体登记、__购买房屋的业主对特定物业的分割登记__。
五、判断说明题
1. 所有国家房地产不登记不发生取得物权的效力。
错。
在自愿登记的国家，不登记同样发生取得物权的效力。
2. 有的国家房地产实行强制登记，有的国家实行自愿登记。
对。
各个国家情况不同，房地产是否进行登记，差异较大。
3. 在强制登记的国家，合同是所有权转移原因，登记才导致转移所有权。
对。
在强制登记的国家，合同的约定并不能改变所有权，只有到法定登记机构登记才导致转移所有权。
4. 设立登记消灭原权利、原权利人，产生新权利、新权利人。
错。
设立登记并不消灭原权利、原权利人，只是产生新权利、新权利人。
六、简答题
1. 房地产登记基本程序
⑴ 申请
⑵ 受理审核
⑶ 公告
⑷ 颁发权属证书
2. 房屋登记机关的模式
⑴ 专门登记机关。日本的登记所
⑵ 法院或其他司法机关。美国的地方法院
⑶ 房地产行政管理机关。中国土地局、房管局
3. 不动产登记公信力的表现
保护善意第三人
⑴ 登记名义人错误。善意第三人取得的物权有效，不承担赔偿义务，已经向登记名义人履行给付义务则不再向真正权利人履行给付义务。
⑵ 处分权受到限制而没有登记。善意第三人的处分权则不受限制。
⑶ 存在未经登记的权利负担。善意第三人取得后，不动产则不再存在权利负担。
4. 房地产登记机关的定位
⑴ 服务型。保护财产权利，提高财产效率。
⑵ 管理型。维护房地产交易秩序，为房地产规划、税收提供依据。
5. 房地产登记申请方式
⑴ 权利人双方申请。买卖、交换、赠与、抵押、设典等，共有房地产由共有人共同申请。
⑵ 权利人单方面申请。新建房屋所有人、继承、遗赠、已经生效的法院、仲裁文书、更正登记申请、异议登记申请
⑶ 特殊申请。司法机构、行政机构的财产保全等限制措施，行政机关做出的征用土地、销售房屋等与房地产权利有关的决定，某些房地产由登记机关代理登记，无人主张权利的房地产
6. 现行房屋登记存在的问题
⑴体制问题：房屋、土地分开登记；城市、农村不统一登记；
⑵价值取向上强调政府管理；
⑶登记规则不统一、不完善；
⑷审查义务有重大瑕疵
七、论述题
1. 论我国房地产登记制度的完善？
⑴ 价值取向将房地产登记定位为私权保护，淡化行政色彩。
⑵ 统一登记管理部门，建立统一的登记规则。
⑶ 目前我国房地产在社会生活中日益重要，完善登记制度有利于社会稳定、发展。
第十九章 住房模式
四、填空题
1.美国的住房发展模式是“大市场、小 政府 ”的二元二级市场住房体系。
2.香港的住房模式的结果是平均居住面积 小 、居住质量低。
五、判断说明题
1. 住房模式是一个国家或城市国民总体拥有住房的方式。
错。
住房模式是一个国家或城市国民总体拥有或使用住房的方式。
2. 香港的住房发展模式是“大政府、小市场”的二元住房体系。
对。
香港政府控制了土地，在房地产市场上不仅作用极大，而且直接参与市场运作。
六、简答题
1. 建立住房模式的目的？
⑴ 解决居住；
⑵ 提高国民福利水平；
⑶ 稳定社会。
2. 香港住房模式的社会问题？
⑴ 严重助长财富的两极分化。
⑵ 香港有很多超级亿万富翁，数量世界上都排得上，多数都是靠地产积累的财富。
⑶ 但同时那么多政府公屋的居住者，没有自己的住房。
3. 美国的居住状况？
⑴ 居住问题解决较好，
⑵ 居住自由，但交通距离较远。
⑶ 居住面积大，房屋质量水平高。
4. 住房的意义
⑴ 国民的基本生存条件；
⑵ 个人的社会地位；
⑶ 国家是否稳定的物质基础。
七、论述题
1. 我国应当建立什么样的住房体系？
⑴ 公有住房与私有住房并存。以私有房为主，公有住房仅限于特定人士，如公务员、低收入家庭。
⑵ 私有住房完全市场化，公有住房以福利型为主。政府应适当监管。
⑶ 自有住房和租赁住房共存。国家鼓励“居者有其屋”，国家以财政、金融、税收等形式资助购买住房，但仅限于自用经济适用房。
⑷ 鼓励房屋出租。达到物尽其用，典型的如家庭旅馆。
⑸ 发放住房补贴。
第二十章 住房金融
四、填空题
1、中国的住房专业金融机构为 住房公积金管理中心
2、住房金融提供的专业金融服务有 储蓄、贷款、资产流动性
3、按照我国相关规定，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的 5% ；
4、个人住房贷款费用有 评估费、保险费、担保费、抵押登记费
五、判断说明题
1. 一般个人住房贷款要求所购买的房屋做抵押。
对。
一般个人住房贷款要求所购买的房屋做抵押，以保证贷款的安全。
2. 世界上许多国家都建立专门的住房金融制度。
对。
住房问题是文明国家的重大问题，为保障民众居住权，世界上许多国家都建立专门的住房金融制度。
3. 美国有世界上最大的住房金融体系。
对。
美国特别重视通过市场金融手段解决普通民众居住问题，建立有世界上最大的住房金融体系。
六、简答题
1. 住房公积金缴存人的权利
⑴ 查询住房公积金；
⑵ 提取住房公积金；
⑶ 申请使用公积金贷款。
2. 房地产专业金融业务内容
⑴ 储蓄。合作储蓄、政策储蓄、住房公积金
⑵ 贷款。房地产开发贷款、个人住房贷款
⑶ 资金流动性。资产证券化
3. 住房公积金特征
⑴ 社会性
⑵ 互助性
⑶ 政策性
⑷ 保障性
4. 建立住房金融制度的作用
⑴ 促进个人房屋的买卖；
⑵ 活跃房地产市场；
⑶ 银行改善信贷结构，提高资产质量。
5. 住房公积金贷款条件？
⑴ 时间限制。申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月，累积缴税公积金时间不少于两年。
⑵ 住房限制。所购买的房屋应当符合一定规定，例如不能是别墅。
⑶ 金额限制。购买房屋首付款的金额不低于规定的比例；同时有最大贷款额。
⑷ 债务限制。没有尚未还清的数额较大、可能影响偿债能力的债务。
七、论述题
1. 为什么住房公积金贷款所购买的房屋应当符合一定规定，例如不能是别墅？
⑴ 住房公积金是一种互助性、政策性、保障性的住房资金，目的是帮助公民解决住房问题。
⑵ 住房公积金是有限的，应当集中帮助需要帮助的社会中低收入成员。他们购买的房屋只能是普通房屋，不可能是别墅。
⑶ 住房公积金制度还在发展中，今后关于购买房屋的限制可以进一步完善，以利于更广泛的帮助需要帮助的社会成员。
四、填空题
1. 国有土地制度的优点是平衡土地关系。
2. 私有土地制度的优点是竭尽利用。
3. 世界土地产权类型包括公有土地制度和私有土地制度。
4. 我国两种土地所有权形式包括全民所有和集体所有。
五、判断说明题
1. 世界上一般通行两种土地使用权制度，国有制和私有制。
错
世界上一般通行两种土地所有权制度，公有制和私有制。
2. 一般认为，国有土地制度容易出现利用效率低的弊端。
对。
国有土地制度对私人利用有许多限制，往往会出现利用效率低的弊端。
六、简答题
1. 中国大陆两种土地所有权形式中，全民所有土地的特点是什么？
⑴ 国家所有，政府控制；
⑵ 民众不能直接得到任何益处。
2．土地所有权形式中，集体所有土地的特点是什么？
⑴ 农村集体所有，政府有较大控制权；
⑵ 民众可以直接得到益处。
3. 现行的中国土地改革？
⑴ 保持国家和集体土地所有权。
⑵ 所有权与使用权分离，土地使用权流转。
4. 可流转的国家土地使用权制度表现在哪些方面？
⑴直接支配土地的物权
⑵较强独立性的物权
⑶几乎是所有权
七、论述题
1. 中国土地改革可能发展趋势？
⑴ 土地重新国有。
⑵ 使用权私有化。
⑶ 国家直接控制部分土地。
第四章 土地利用制度
四、填空题
1. 按土地自然用途可以把土地分为农用地和非农用地。
2. 按土地社会目的可以把土地分为公益用地和私益用地。
3. 按国际惯例，土地征收征用的前提应当是 公共利益 。
五、判断说明题
1. 我国土地征用范围无限扩大，实际上已经成为某些利益集团掠夺社会财富的手段。
对。
由于商业性用地也可以采取土地征收征用，私人获取暴利，土地征收实际上已经成为某些利益集团掠夺社会财富的手段。
2. 土地分类的目的是对不同类型的土地用途进行限制，或进行不同的管理。
对。
土地分类是适应社会发展的需要，对不同类型的土地用途进行限制，或进行不同的管理。
3. 我国土地征收征用主要目的是为城市提供建设用地。
对。
由于我国法律限制了农地的自由买卖，城市建设用地只能通过土地征收实现。
4. 城市土地储备是中国特有的制度。
错。
城市土地储备在世界上许多国家都有，不是中国特有的制度。
5. 许多国家对农田进行保护，限制随意改变用途,保护了农民利益。
错。
许多国家对农田进行保护，限制随意改变用途，但这不是保护农民利益，而是损害了农民利益。
6. 城市市区的土地没有被国家征收、征用，如“城中村”，在法律上已是城市土地。
错。
城市市区的土地没有被国家征收、征用，如“城中村”，在法律上还是农村土地。
六、简答题
1. 公益用地的范围
⑴ 公共设施用地：街道、公园、文物古迹
⑵ 政府行政用地：政府宾馆等经营性场所用地除外
⑶ 公共性质用地：学校、医院、体育馆
2. 我国土地按生产性质可分为哪几种？
⑴ 农用地。直接用于农业生产的土地。包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
⑵ 建设用地。建造建筑物、构筑物的土地。包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
⑶ 未利用土地。指农用地和建设用地以外的土地。
3. 土地储备的形式或
⑴ 土地收购；
⑵ 土地储备；
⑶ 土地供应。
4. 中国土地分类改革趋势
⑴ 取消土地城乡二元制度。
⑵ 明确公益用地和私益区分，明确范围。
5. 土地分类的意义有哪些？
⑴ 许多国家对农田进行保护，限制随意改变用途但这不是保护农民利益，而是损害了农民利益。
⑵保护非农土地的自由流转，限制房地产随意开发。
七、论述题
1. 谈谈你对农地征用的认识？（建议谈的内容包括存在问题极其改进措施）
⑴农地征用是中国目前城市建设获取土地的基本模式，对推动中国城市建设起到了积极作用。
⑵目前农地征用制度存在严重问题
①补偿标准低，土地价值和农民应得份额不分。
②征用范围无限扩大，实际上已经成为某些利益集团掠夺社会财富的手段。
⑶农地征用改进措施
由政府直接控制变为市场运作，政府监督。
2. 分析农田保护？
许多国家对农田进行保护，限制随意改变用途。
⑴ 有利于农业生产，特别是粮食生产的稳定。
⑵ 但这不是保护农民利益，而是损害了农民利益。
⑶ 国家应当对所保护的农田的所有者或使用者进行补偿，平衡社会利益，农田保护才能持久。
3. 中国特色的城市土地和农村土地分类有何意义？
⑴任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；
⑵兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地；
⑶乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地。
第五章 土地交易制度
四、填空题
1.土地使用权出让合同主体包括出让人和受让人,出让人是土地所有权人，即国人.
2.中国规定的租赁期限不超过20年
3.每次招标会少于_3__竞投人的，应当终止招标会
4.有两种情形可以提前收回土地使用权：其一，因公共利益需要； 其二，_闲置土地_达到一定的年限以上
五、判断说明题
1. 我国土地使用权出让的主体是土地管理部门。
错。
我国土地使用权出让的主体是国家（政府），土地管理部门是代表人。
2. 经济适用房的土地不可以划拨。
错。
经济适用房的土地可以划拨。
3. 美国私人土地交易自由。
对。
美国私人土地交易自由，政府控制的土地严格限制交易。
4. 土地使用权出让必须是国有土地。
对。
土地使用权出让必须是国有土地，集体土地无权出让。
5. 我国土地出让最长期限是70年。
对。
目前我国土地出让最常期限是70年，但可以续期。
六、简答题
1. 土地交易制度的意义
⑴ 是最重要的财产交易制度之一，
⑵ 对经济发展有重大意义，
⑶ 也是社会公平稳定的基础。
2. 划拨土地的范围
⑴ 国家机关用地和军事用地；
⑵ 城市基础设施用地和公益事业用地；
⑶ 国家重点扶持的能源、交通、水利等用地；
⑷ 法律、行政法规规定的其他用地
3. 土地交易制度的倾向
⑴ 鼓励交易。带来投机
⑵ 限制交易。可能造成效率低下。
4. 土地使用权出让的性质
⑴ 非买卖关系。所有权不转移。
⑵ 非租赁关系。不仅有债权，还有物权。
5. 划拨土地使用权的基本特征
⑴ 行政性，属行政方式。
⑵ 无偿性，不支付出让金。
⑶ 无期限性，土地使用权的存续期限是长期的或无限期的。
⑷ 不可交易，使用权不能直接进入市场，是一种不可交易的财产，失去了财产性质
6. 划拨与出让土地使用权的区别
⑴ 取得方式不同。划拨是行政方式，出让是市场交易方式。
⑵ 是否支付对价。划拨是无偿，出让是有偿。
⑶ 存续期限。划拨无期限，出让有有期限。
⑷ 使用权的性质不同。划拨是不可交易的财产，出让是可交易的财产。
七、论述题
1. 土地使用权出让期限的改革？
⑴ 土地使用权出让期限的规定存在于国有土地，私有土地不存在。
⑵ 中国规定居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；综合或其他用地50年。
⑶ 不符合中国历史传统，中国自唐朝实行永业制；农村房屋与城市私房没有时间限制，冲击着土地使用权出让期限的规定。
⑷ 土地使用权出让期限带来的问题在逐渐暴露，最终可能会取消，代之以其他制度。
第七章 房屋所有权关系
四、填空题
1.房屋所有权可分为_独有___、_共有___、_区分所有___
2.区分所有的类型有纵型区分所有、__横型区分所有__、__混合型区分所有__
3.专有权中的消极权利包括__排除他人妨碍__、请求停止侵权、__赔偿损失__
五、判断说明题
1. 区分所有是一幢房屋存在两个以上的所有权，房屋分为专用部分持份权与共用部份所有权。
错。
区分所有的房屋分为专用部分所有权与共用部份持份权。
2. 区分所有人对邻居的房屋有优先购买权。
错。
区分所有人对邻居的房屋没有优先购买权。
3. 区分所有关系中，所有者对房屋四壁拥有完整所有权。
错。
区分所有对房屋四壁不拥有完整所有权。
六、简答题
1. 区分所有的法律特征
⑴ 独立的房屋所有权形式。只有所有权形式，没有共有权形式，共用部分权利不登记。
⑵ 所有权具有复合性。专有所有权、共用部分持份权构成，相当于主权利与从权利关系。
⑶ 权利主体身份多重性。所有权人、共有权人、成员
2. 建筑物区分所有类型
⑴ 纵型区分所有。连排别墅，共用部分主要是土地、共用界墙。
⑵ 横型区分所有。办公楼分层出售，共用部分主要是土地、楼顶、上下楼梯。
⑶ 混合型区分所有。一般的商品房。
3. 区分所有产权形式中，共用部分的范围？
⑴ 共用部位。楼梯、外墙
⑵ 共用设施。电梯、上下水管
⑶ 共用基地。绿地、基地
4. 共用部分的共有权与一般共有关系的区别
⑴共用部分共有权的性质：同时具有按份共有和共同共有的一些特征
⑵共用部分共有权有从属性：从属专有部分的权利；一般共有有独立性。
⑶共用部分共有权的权利行使：具有团体性；一般共有可以自行处分。
七、论述题
1. 如何看待区分所有权人对共用部分的义务？
⑴ 区分所有权人对共用部分的义务是按本来用途使用，维护完整性和保持良好状态，不得单独处分。
⑵ 是保护共同财产，维护共同秩序，从而也保护自己的利益。
⑶ 在当前中国，遵守这样的义务，维护良好的居住、工作环境，维持社会和谐。
第八章 房地产登记制度
四、填空题
1. 占有是_动产___的表征手段，登记是__不动产__的表征手段。
2. 登记的公信力，是对权利归属的真实记录，是__国家公权干预私权__的结果。
3. 不动产登记公信力的表现为__保护善意第三人__。
4. 商品房产权登记实行的两次登记是开发商对建筑物的整体登记、__购买房屋的业主对特定物业的分割登记__。
五、判断说明题
1. 所有国家房地产不登记不发生取得物权的效力。
错。
在自愿登记的国家，不登记同样发生取得物权的效力。
2. 有的国家房地产实行强制登记，有的国家实行自愿登记。
对。
各个国家情况不同，房地产是否进行登记，差异较大。
3. 在强制登记的国家，合同是所有权转移原因，登记才导致转移所有权。
对。
在强制登记的国家，合同的约定并不能改变所有权，只有到法定登记机构登记才导致转移所有权。
4. 设立登记消灭原权利、原权利人，产生新权利、新权利人。
错。
设立登记并不消灭原权利、原权利人，只是产生新权利、新权利人。
六、简答题
1. 房地产登记基本程序
⑴ 申请
⑵ 受理审核
⑶ 公告
⑷ 颁发权属证书
2. 房屋登记机关的模式
⑴ 专门登记机关。日本的登记所
⑵ 法院或其他司法机关。美国的地方法院
⑶ 房地产行政管理机关。中国土地局、房管局
3. 不动产登记公信力的表现
保护善意第三人
⑴ 登记名义人错误。善意第三人取得的物权有效，不承担赔偿义务，已经向登记名义人履行给付义务则不再向真正权利人履行给付义务。
⑵ 处分权受到限制而没有登记。善意第三人的处分权则不受限制。
⑶ 存在未经登记的权利负担。善意第三人取得后，不动产则不再存在权利负担。
4. 房地产登记机关的定位
⑴ 服务型。保护财产权利，提高财产效率。
⑵ 管理型。维护房地产交易秩序，为房地产规划、税收提供依据。
5. 房地产登记申请方式
⑴ 权利人双方申请。买卖、交换、赠与、抵押、设典等，共有房地产由共有人共同申请。
⑵ 权利人单方面申请。新建房屋所有人、继承、遗赠、已经生效的法院、仲裁文书、更正登记申请、异议登记申请
⑶ 特殊申请。司法机构、行政机构的财产保全等限制措施，行政机关做出的征用土地、销售房屋等与房地产权利有关的决定，某些房地产由登记机关代理登记，无人主张权利的房地产
6. 现行房屋登记存在的问题
⑴体制问题：房屋、土地分开登记；城市、农村不统一登记；
⑵价值取向上强调政府管理；
⑶登记规则不统一、不完善；
⑷审查义务有重大瑕疵
七、论述题
1. 论我国房地产登记制度的完善？
⑴ 价值取向将房地产登记定位为私权保护，淡化行政色彩。
⑵ 统一登记管理部门，建立统一的登记规则。
⑶ 目前我国房地产在社会生活中日益重要，完善登记制度有利于社会稳定、发展。
第十九章 住房模式
四、填空题
1.美国的住房发展模式是“大市场、小 政府 ”的二元二级市场住房体系。
2.香港的住房模式的结果是平均居住面积 小 、居住质量低。
五、判断说明题
1. 住房模式是一个国家或城市国民总体拥有住房的方式。
错。
住房模式是一个国家或城市国民总体拥有或使用住房的方式。
2. 香港的住房发展模式是“大政府、小市场”的二元住房体系。
对。
香港政府控制了土地，在房地产市场上不仅作用极大，而且直接参与市场运作。
六、简答题
1. 建立住房模式的目的？
⑴ 解决居住；
⑵ 提高国民福利水平；
⑶ 稳定社会。
2. 香港住房模式的社会问题？
⑴ 严重助长财富的两极分化。
⑵ 香港有很多超级亿万富翁，数量世界上都排得上，多数都是靠地产积累的财富。
⑶ 但同时那么多政府公屋的居住者，没有自己的住房。
3. 美国的居住状况？
⑴ 居住问题解决较好，
⑵ 居住自由，但交通距离较远。
⑶ 居住面积大，房屋质量水平高。
4. 住房的意义
⑴ 国民的基本生存条件；
⑵ 个人的社会地位；
⑶ 国家是否稳定的物质基础。
七、论述题
1. 我国应当建立什么样的住房体系？
⑴ 公有住房与私有住房并存。以私有房为主，公有住房仅限于特定人士，如公务员、低收入家庭。
⑵ 私有住房完全市场化，公有住房以福利型为主。政府应适当监管。
⑶ 自有住房和租赁住房共存。国家鼓励“居者有其屋”，国家以财政、金融、税收等形式资助购买住房，但仅限于自用经济适用房。
⑷ 鼓励房屋出租。达到物尽其用，典型的如家庭旅馆。
⑸ 发放住房补贴。
第二十章 住房金融
四、填空题
1、中国的住房专业金融机构为 住房公积金管理中心
2、住房金融提供的专业金融服务有 储蓄、贷款、资产流动性
3、按照我国相关规定，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的 5% ；
4、个人住房贷款费用有 评估费、保险费、担保费、抵押登记费
五、判断说明题
1. 一般个人住房贷款要求所购买的房屋做抵押。
对。
一般个人住房贷款要求所购买的房屋做抵押，以保证贷款的安全。
2. 世界上许多国家都建立专门的住房金融制度。
对。
住房问题是文明国家的重大问题，为保障民众居住权，世界上许多国家都建立专门的住房金融制度。
3. 美国有世界上最大的住房金融体系。
对。
美国特别重视通过市场金融手段解决普通民众居住问题，建立有世界上最大的住房金融体系。
六、简答题
1. 住房公积金缴存人的权利
⑴ 查询住房公积金；
⑵ 提取住房公积金；
⑶ 申请使用公积金贷款。
2. 房地产专业金融业务内容
⑴ 储蓄。合作储蓄、政策储蓄、住房公积金
⑵ 贷款。房地产开发贷款、个人住房贷款
⑶ 资金流动性。资产证券化
3. 住房公积金特征
⑴ 社会性
⑵ 互助性
⑶ 政策性
⑷ 保障性
4. 建立住房金融制度的作用
⑴ 促进个人房屋的买卖；
⑵ 活跃房地产市场；
⑶ 银行改善信贷结构，提高资产质量。
5. 住房公积金贷款条件？
⑴ 时间限制。申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月，累积缴税公积金时间不少于两年。
⑵ 住房限制。所购买的房屋应当符合一定规定，例如不能是别墅。
⑶ 金额限制。购买房屋首付款的金额不低于规定的比例；同时有最大贷款额。
⑷ 债务限制。没有尚未还清的数额较大、可能影响偿债能力的债务。
七、论述题
1. 为什么住房公积金贷款所购买的房屋应当符合一定规定，例如不能是别墅？
⑴ 住房公积金是一种互助性、政策性、保障性的住房资金，目的是帮助公民解决住房问题。
⑵ 住房公积金是有限的，应当集中帮助需要帮助的社会中低收入成员。他们购买的房屋只能是普通房屋，不可能是别墅。
⑶ 住房公积金制度还在发展中，今后关于购买房屋的限制可以进一步完善，以利于更广泛的帮助需要帮助的社会成员。
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