高分，烦请法律专业人士对于协商解决借条与抵物的问题提一些意见

事情是这样的，当时我妈妈借给姨妈单位集资建房在二楼（有借条），但有门面使用权，在借条的基础上写了一份协议，大致内容为预定时间还不了款就拿门面使用权交换（下附详细）。转眼门面使用期到了，姨妈虽承认却支支吾吾（城市发展门面也值钱了）。我妈妈有糖尿病，且早年因生意失败有银行的贷款没有还，已经十多年呆帐了，她想拿门面的同时把门面转给我做小生意，但首先是拿回经营使用权。
下面附借条内容和协议(都有手印和证明人)，请问通过法律途径能解决吗？为什么？有什么注意事项？借条的诉讼时效过了，但是是基于门面协议的，请问还有效吗？如果有专业人士愿意私下联系我也可，酬劳可以商量。谢谢！
1、 借 条

今借到XXX现金贰万元（￥20，000元）交第一期集资建房款，借款期间利息按当年银行最高利率付给，借期为5年还清。（即1998年9月29日至2003年9月29日）
借款人：XXX(手印)
证明人：XXX（手印）
1998年9月29日
2、 借 条

今借到XXX现金玖仟元（￥9，000元），作交集资建房款，借款期间利息按当年银行最高利率付给，借期为5年还清。（即1998年12月7日至2003年12月7日）

借款人：XXX(手印)
证明人：XXX（手印）
1998年12月7日
3、 协议书

甲方：XXX
乙方：XXX

乙方因单位集资建房（XX单位XX路X号），故向甲方借款，现经甲乙双方协商，同意达成如下协议：
一、 甲方向乙方借款总额为贰万玖仟元（29，000元），借期5年。
二、借款利息按当年银行最高利率付给。
三、乙方到期必须还清借款（包括利息），如到期不能还清，甲方将所分得的门面全归乙方所有、使用。
四、如甲方具有门面使用权后，乙方不得以任何形式和理由干涉甲方经营。
五、本协议未尽事宜，须经双方协商修改补充。
六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，证明人一份。
甲方：XXX(手印)
乙方：XXX（手印）
证明人：XXX(手印)
1999年2月12日
对不起！第一条是我抄错了，是乙方向甲方借款总额为贰万玖仟元（29，000元），借期5年。
甲方是妈妈，乙方是姨妈 谢谢您的阅读~

首先 你和单位之间的协议书内容中 第三条应属无效条款 在抵押权关系中 协议中不能约定流质条款 也就是类似如到期不还 所有权直接转移的条款 故你不能依据协议第三条取得门面的所有权 其次不动产抵押权是要式行为 不登记不发生效力 故你们之间的抵押合同生效 但抵押权未生效（分离原则） 但是依然存在借贷关系

其次 你们之间的借贷关系已经超过诉讼时效 由于债权人怠于行使债权而失去了胜诉权 严格说不是失去胜诉权 而是对方产生了抗辩权 但是根据最高人民法院的规定 诉讼时效人民法院不主动适用 意思就是如果你起诉要求对方返还借款 在对方不以诉讼时效抗辩时 也可以得到支持 即胜诉

最后 需要强调的是 如果单位在想法设法达成新的借贷协议 内容就是借款的数额 还款的期限延长 比如至2010年年初 这样你就可以现在起诉 双方当事人对债权债务的重新确认 从新计算时效 即便过了时效只要从新约定就可以了

希望能帮到你 可心里话是不容乐观~

温馨提示：内容为网友见解，仅供参考

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