房屋租赁有哪些法律风险和注意事项

如题所述

为了防范房屋租赁中可能出现的法律风险，有以下几点需要注意：

一、签订书面合同

根据我国《合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。也就是说，口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限法律效力不成立，只能认为不定期租赁。一般来说，租赁合同应当包括租赁房屋的名称、位置、面积、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、房屋维修与维护、违约责任，争议解方式等条款。

此外，缺少书面合同，因此，无论租赁期限长短，首先签订书面的租赁合同，明确双方的权利义务。其次是有效避免签订无效合同双方的权利义务都不易确定，容易发生纠纷。徒劳伤神，费时费力！

二、在签订房屋租赁合同前，承租人应当严格审查出租人是否为建筑物的合法权利人，建筑物是否为合法建筑，比如：

1、未经竣工验收的房屋

为避免此种无效合同风险，承租方除尽职调查外，应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，以保护自己的合法权益。

2、被确定为拆迁的房屋

承租人在签订租赁合同时，应对该区域动迁情况进行调查，避免因签订无效租赁合同而受到经济损害。

三、约定合理的租赁期限

根据我国《合同法》的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

同时需要注意的是：如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同，房屋租赁只能视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

四、房屋装修的处理

房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法实践中的热点和难点；《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则。

因此，承租人如需对房屋进行装饰装修，应当经出租人同意，合理确定租赁期限，并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。

五、关于转租的约定

根据《房屋租赁解释》的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，无权以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。

六、租金的诉讼时效

实践中，我们经常碰到出租人因为诉讼时效已过而无法主张租金。这一方面因为出租人不知道延付或者拒付租金适用一年的特别诉讼时效，而以为诉讼时效是二年。

租赁合同是继续性合同，其租金的诉讼时效是按每一个支付周期分别计算的，承租人应当按照合同约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

因此，如果承租人未能在上述支付期限内支付租金，出租人应当及时催告或者提起诉讼，以免超过一年的诉讼时效，无法得到法律的保护。

七、优先购买权的行使与限制

优先购买权纠纷一直是实践中的难点问题。《房屋租赁解释》对承租人的优先购买权的适用情形作了进一步限制，明确四项承租人无权主张优先购买房屋。承租人如何寻求救济？事实上，出租人与第三人签订的房屋买卖合同有效与否，与承租人能否优先购买房屋无关。详情可电话或留言咨询。

八、房屋租赁合同须由律师把关起草与修改。

律师具有专业的丰富经验，专业的房屋租赁合同，明确约定双方的权利义务的同时也对违约条款和赔偿进行有效规避。约定附加条款（如担保条款、附期限条款等）从而保证合同内容行之有效。

租房注意事项

一、光线不足：这是所有风水的大忌，缺少足够的光照，空气中长期布满湿气，在科学上已经是容易滋生菌类的环境，在风水上这类房子也是阳气极为不足，人们久住这类房子，精神也容易抑郁，运势肯定有所损害。

二、避开孤阳和孤阴煞：风水学认为，孤阴不生，孤阳不长。只有阴阳平衡，才是吉利的居住环境。城市里常见的孤阳煞：电线杆、信号塔、过高大的楼、监狱、部队、公检法部门、炼钢厂、电厂、炮竹烟花厂等。城市里常见的孤阴煞：寺庙、道观、火葬厂、公墓、古宅、废弃遗址、垃圾场、垃圾堆等。

三、手机信号差：上文说过，风水相对于科学，其实是一种磁场，当租房那里手机信号差，证明那里的磁场不稳定。显然，不稳定的气场同样不适合人在此生活。

四、卧室房门直冲大门：卧房为休息的地方，需要安静、隐密，而大门为家人、朋友进出必经的地方，所以房门对大门不符合卧房安静的条件。大门直冲房门容易影响健康和财运。

五、卧室无窗户：窗户为理气进出之所，如果卧室没有窗户，那么在于风水就会形成死气，不利于运势的运转。这个也不利于空气对流，对于卧室空气也容易浑浊。

六、房型不方正：不规则屋子特别是卧室，会影响居住者的健康和心情。由于多边形的房子在风水上属于缺角，斜边容易造成视线上的错觉，多角容易造成压迫，因而增加人的精神负担，长期下来容易罗患疾病及发生意外。

七、厕所直冲卧床：有些租房单间只有卧室和厕所，这个时候看到厕所直冲卧床这种房子也最好不好。卫生间是供人排泄的地方，容易产生秽气和湿气，所以正对卧床会产生不利影响，对人的生体健康有害。

八、卧床与房门直冲：进入房间以后，床铺也是应尽量与房门拉开，远离一点，让空间环流可以在房门与床之间温顺的流动，有助于个人运势的顺遂亨通。

九、床不可对横梁：以阳宅风水学观之，凡居室中有梁外显，俱属不吉，宜另装设天花板以蔽之，不独床第为然也。盖头顶对梁，潜意识中恒有压抑之感，势必影响心理，故宜慎之。

十、房大于厅的：如果租一房一厅的房子，切忌厅比房间小，这种格局不聚财，不升职，胆小怕事，无出息。因为客厅就是明堂就是财禄，这么小，这么压迫，会让人窝火，而没出息。