买二手房注意事项及流程

二手房买房，需要注意以下几点：
1、确认卖方是否为房主本人，若不是本人，是否有房主的授权并与房主本人确认。
2、确认产权，可凭房主的身份信息去房产交易中心查询房屋的真实信息。
3、买二手房应当签订合同，同时注意合同的约定，是否有明确的交房方式、交房时间、办理房产证的时间及不能按期交房的违约责任。
4、谨慎支付房款，应将购房款打至房管局指定的监管账户，而不是打至房主或中介。
5、如果卖方没有及时迁出户口，将会导致买方无法迁入户口。
流程
买房准备
想要购房一套二手房，一定要提前对资金做好规划。二手房和新房不同，新房一般开始只需要准备首付即可，二手除了正常的首付，还需要准备房屋过户费用、贷款服务费、中介费用等。二手房的交易周期较短，买房之前一定要确认自己可用资金有多少，这样能估算出自己买多少钱的房子，不至于盲目地看房。

看房
购房者在买房时，需要根据自己的资金选定购房区域，因为很多区域的房价可能很高，看了也买不起，所以直接就将这些买不起或看不上的区域先排除，没有目标的看房很累，而且很难选到合适的房子。在选定区域后，可以直接去找房产中介门店看房，买房一定要实地看，网上的只能作为参考。看房主要从小区环境、地理位置、周边配套、户型好坏入手。在门店上看房后，别忘了在网上了解下小区其他房源的价格，以免买到高价房。

签合同
二手房签合同之前一定要查档，也就是查询房屋产权情况，知晓房屋是否有抵押、查封、限制等情况。签合同之前还需要确定自己是否具备购房资质，还有看自己的征信情况。为了后续避免纠纷，签合同之前还需要让房产中介罗列所有的费用，比如首付、过户费、贷款服务费等，在无异议的情况下才签合同。合同只要买卖双方签了字，盖了手印，就生效了，所以签合同不能草率。

房款交接
对于买卖双方来说，最重视的就是房产安全和资金安全，所以在房款交接时总会发生分歧。购房者想要过户后再给钱，房东想要给钱后再过户。其实不管是先给钱还是先过户，都有一定的风险性。房款交接最好的方式是资金监管，将首付款或全款直接存入资金监管账户，在过户完成后，房款直接由银行转给房东，对买卖双方都是最有保障的。

缴税过户
现在大部分二手房交易，都是由买方缴纳税费。买卖双方拿着相应的证件去房地产交易中心过户即可。过户的流程一般为核税-递件-缴税-拿证。如果是贷款买房，在拿到产权证后，一定要及时办理抵押登记，也就是将房屋抵押给银行，这样银行才会放款给房东，否则房东是拿不到尾款的。

买物业交割
房屋产权过户完成后，就该物业交割了。物业交割主要包含水电气、物业费用的结清，如果是带家具家电出售的房子，还要清点留存的家具家电。还有个很重要的问题，如果房屋有户口，需要在合同上约定的时间内及时迁出。由于有些房东可能不太配合迁户口，所以在签订买卖合同时，最好预留一笔物业保证金，在物业未交接完成的情况下，房东是不能拿到物业保证金的。本回答被网友采纳

(一)：签合同时需看到的东西：
　　1：房屋产权证和土地使用权证正本。
　　(房地产管理部门查询此产权的真实性。)
　　(房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。)
　　2：产权证所有人及其共有人(配偶)身份证、户口、婚姻证明复印件。
　　3：卖方身份证及户口薄。
　　4：如卖方非产权证权属人，则产权证权属人需出具书面格式的委托书。
　　5：原契税完税证明。
　　6：原购房发票(复印件)、原购房合同、由房屋土地测绘部门提供的房屋勘丈表、房屋平面图和房屋地籍图。
　　7：水、电、煤结清帐单。(上个月)
　　8：交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。
　　(二)：《房屋买卖合同》上需注明事项：
　　1：买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，办理产权过户的过程中出现任何非买方责任问题致使产权无法顺利过户时，业主需全额退还卖方订金及首付款，并赔偿。(款清后必须拿到房产证和土地证。)
　　2：卖方必须保证产权证的真实性，若产权证不被房地产管理部门认可(真实性)，卖方全额退还房价总额56万。
　　3：房屋位置、性质、面积、结构、格局需与产权证一致，如有不同，卖方必须补偿差价。
　　4：屋内设施陈列清楚(包括门窗、地板等)以及确保没有缺陷。如有缺陷，由卖方补偿。
　　5：有无抵押、共有人是否同意出售;
　　6：产权人书面委托书附进买卖合同。
　　7：付款方式流程做出明确、具体的约定。并注明，如因非个人原因而引起的任何付款上的拖延，买方可免除责任。
　　8：写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用;及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。
　　9：房价是否包含了燃气设施费?房价是否包含了维修基金余额?
　　10：卖主需在交房日前将其户口迁出。
　　11：如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失。
　　12：违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付。产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等);
　　13：写明合同生效、中止、终止或解除条款;
　　14：在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。
　　15：贷款是到我手上的，由我来支付给卖方。
　　合同内容：
　　1：当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
　　2：标的: 这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。
　　3：价款: 这里也是很主要的内容，主要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款;定金;尾款等。
　　4：履行期限、地点、方式。这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。
　　5：违约责任 :这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。
　　6：解决争议的方式 :这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
　　7：合同生效条款:双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
　　8：合同中止、终止或解除条款:按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
　　9：合同的变更与转让:在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。