判断房屋买卖合同的第三人是否为善意的方式是，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。 真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
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第1个回答 2017-01-21
善意取得，是指财产占有人无权处分其占有的动产或不动产，如果他将财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得对该财产的所有权或其他物权。
《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，从司法实践看，与善意取得相关的纠纷非常多，广泛存在物权确认、合同、侵权等纠纷的诉讼方面，而法律规定比较原则，实践中由于理解不同而产生很多争议，这次《解释》规定形成了对善意取得适用的较为完整的规则体系。
1、善意的标准及举证责任
民法意义上的“善意”，通常指行为人在从事民事行为时，认为其行为合法，或者认为相对方具有合法权利、行为合法的一种心理状态。
根据物权法规定，构成善意取得的三个要件是：1、受让人受让该财产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、取得不动产已经登记，动产已经交付。
对于善意的理解，《解释》作出了明确规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”构成善意应该同时符合两个规定，一是受让人不知道转让人无处分权，二是受让人无重大过失。
关于善意的举证责任由谁承担？真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。如果提出主张的真实权利人不能证明受让人恶意的，则推定其为善意。
2、不动产与动产善意取得中受让人非善意及重大过失的认定
不动产善意取得中受让人非善意，《解释》规定具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权，也就是受让人存在非善意。包括有效的异议登记、预告登记有效期内、被司法或行政机关限制权利、权利主体登记错误，这些都记载或反映在登记簿上，不动产登记簿成为判断受让人是否善意的重要依据。另外，受让人明知他人享有不动产物权，构成当然恶意。
关于动产善意取得，受让人受让动产时交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
3、善意取得中“合理价格”的认定
善意取得的构成要件之一是受让人以有偿取得为前提，即合理价格受让动产或不动产，支付了相应的对价。
关于合理价格，《解释》规定了根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，并参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
4、善意取得受让时间的判断
《物权法》关于善意取得规定受让人受让该不动产或者动产时是善意的。受让该不动产的，由于不动产以登记时间作为财产所有权转移标志，动产以交付为转移，因此受让时间的界定，不动产以完成转移登记之时，动产交易以动产交付之时。
关于船舶、航空器和机动车等特殊动产，《解释》进行了拓宽，以交付给受让人而不是登记为受让之时。
关于动产交付，简易交付是动产交付的特殊情形，即动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，动产物权的转移不需要再进行现实交付，自转让动产法律行为时即为动产交付之时。
关于动产占有改定，是指转让动产物权时，转让人与受让人约定，由转让人继续占有该动产，受让人取得该动产的间接占有，物权自该约定生效时发生效力，因此，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
相关法条：
2016年3月1日起施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条规定：
“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”。
第十六条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记薄上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记薄上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记薄上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。本回答被网友采纳
《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，从司法实践看，与善意取得相关的纠纷非常多，广泛存在物权确认、合同、侵权等纠纷的诉讼方面，而法律规定比较原则，实践中由于理解不同而产生很多争议，这次《解释》规定形成了对善意取得适用的较为完整的规则体系。
1、善意的标准及举证责任
民法意义上的“善意”，通常指行为人在从事民事行为时，认为其行为合法，或者认为相对方具有合法权利、行为合法的一种心理状态。
根据物权法规定，构成善意取得的三个要件是：1、受让人受让该财产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、取得不动产已经登记，动产已经交付。
对于善意的理解，《解释》作出了明确规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”构成善意应该同时符合两个规定，一是受让人不知道转让人无处分权，二是受让人无重大过失。
关于善意的举证责任由谁承担？真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。如果提出主张的真实权利人不能证明受让人恶意的，则推定其为善意。
2、不动产与动产善意取得中受让人非善意及重大过失的认定
不动产善意取得中受让人非善意，《解释》规定具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权，也就是受让人存在非善意。包括有效的异议登记、预告登记有效期内、被司法或行政机关限制权利、权利主体登记错误，这些都记载或反映在登记簿上，不动产登记簿成为判断受让人是否善意的重要依据。另外，受让人明知他人享有不动产物权，构成当然恶意。
关于动产善意取得，受让人受让动产时交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
3、善意取得中“合理价格”的认定
善意取得的构成要件之一是受让人以有偿取得为前提，即合理价格受让动产或不动产，支付了相应的对价。
关于合理价格，《解释》规定了根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，并参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
4、善意取得受让时间的判断
《物权法》关于善意取得规定受让人受让该不动产或者动产时是善意的。受让该不动产的，由于不动产以登记时间作为财产所有权转移标志，动产以交付为转移，因此受让时间的界定，不动产以完成转移登记之时，动产交易以动产交付之时。
关于船舶、航空器和机动车等特殊动产，《解释》进行了拓宽，以交付给受让人而不是登记为受让之时。
关于动产交付，简易交付是动产交付的特殊情形，即动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，动产物权的转移不需要再进行现实交付，自转让动产法律行为时即为动产交付之时。
关于动产占有改定，是指转让动产物权时，转让人与受让人约定，由转让人继续占有该动产，受让人取得该动产的间接占有，物权自该约定生效时发生效力，因此，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
相关法条：
2016年3月1日起施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条规定：
“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”。
第十六条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记薄上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记薄上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记薄上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
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