继承来的房子再出售，需要怎么缴遗产税和个人所得税？

我从我妈妈那里继承的房子。我妈妈去世前已与我爸爸离婚，房子是妈妈的。妈妈去去世后，房子以继承的方式改成我和我外婆的产权，我外公放弃继承（已公证）。现在我外公去世了，外婆住外公之前的房子，我在家乡只有这套房产，目前也没有其他住房。现在要出售，想问下我和我外婆分别要怎么缴个税和遗产税。
我托人去房交所询问，说是要缴20%的遗产税，我要缴1%的个税，我外婆属于有两处房产，要缴1.5%的个税。
我自己在网上查到，这20%的遗产税应该就是个税，为什么还要缴个税？
另外，像我这种情况（唯一住房，满5年）是不是可以免收20%的税？

继承的房产需要先过户的自己名下，然后才能出售，税费参考如下

一、五年之内  买房名下无房产

1、90m2一下， 契税=评估价1% 个税=评估价1% 营业税=评估价5.6% 评估费=评估价3%0 交易费=6元/m2  测绘费=1.36元/m2 登记费=90元 

2、90m2以上144m2一下 契税=评估价1.5%  个税=评估价1% 营业税=评估价5.6% 评估费=评估价3%0 交易费=6元/m2  测绘费=1.36元/m2 登记费=90元 

3、144m2以上 契税=评估价3% 个税=评估价1%  营业税=评估价5.6% 评估费=评估价3%0 交易费=6元/m2  测绘费=1.36元/m2 登记费=90元

二、五年之内 买方名下有房产

契税=评估价3% 个税=评估价1%  营业税=评估价5.6% 评估费=评估价3%0 交易费=6元/m2  测绘费=1.36元/m2 登记费=90元

三、五年之外  买房名下无房产  卖方名下有房产

1、90m2一下， 契税=评估价1% 个税=评估价1%  评估费=评估价3%0 交易费=6元/m2  测绘费=1.36元/m2 登记费=90元 

2、90m2以上144m2一下 契税=评估价1.5%  个税=评估价1%  评估费=评估价3%0 交易费=6元/m2  测绘费=1.36元/m2 登记费=90元

3、144m2以上 契税=评估价3% 个税=评估价1%  营业数=（评估价—原税单）*5.6 评估费=评估价3%0 交易费=6元/m2  测绘费=1.36元/m2 登记费=90元

四、五年之外 买方名下有房产  卖房名下也有房产

1、90m2—144m2一下 契税=评估价3% 个税=评估价1%  评估费=评估价3%0 交易费=6元/m2  测绘费=1.36元/m2 登记费=90元

2、144m2以上契税=评估价3% 个税=评估价1%  营业数=（评估价—原税单）*5.6 评估费=评估价3%0 交易费=6元/m2  测绘费=1.36元/m2 登记费=90元

五、五年之外 买方名下无房产 卖方名下为唯一住房

1、90m2以下 契税=评估价1%  评估费=评估价3%0 交易费=6元/m2  测绘费=1.36元/m2 登记费=90元 

2、90m2以上144m2一下 契税=评估价1.5%  评估费=评估价3%0 交易费=6元/m2  测绘费=1.36元/m2 登记费=90元

3、144m2以上 契税=评估价3%  营业数=（评估价—原税单）*5.6 评估费=评估价3%0 交易费=6元/m2  测绘费=1.36元/m2 登记费=90元

八、继承（必须父母都不再世）

走公证 免营业税 个人所得税 （交易费=6元/m2  测绘费=1.36元/m2 登记费=90元）

扩展资料：

房屋过户分为继承过户，转让过户，二手房过户以及商品房过户

继承过户

流程

一、办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明；

二、办理房产证过户手续要到区或市公证处（原外销商品房到市公证处）办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：

1、被继承人死亡证明；

2、办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证；

3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件；

4、办理房产证过户手续需要继承人的身份证件；

有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱（该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳）。

三、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。

申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》（原件）、身份证明（复印件）、房地产权证书（原件）、 继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书（原件）\ 契税完税凭证（原件）。

四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。

费用：

继承房产的费用有

（1）公证费 40元/平米*产权证面积

（2）继承公证费 80元/单 放弃继承公证80元/人

注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。

（3）房地产价值评估费用

根据房地产价格的高低不同采用差额定律累进方式来计算

房地产价格总额（万元）累进计费率%

100以下5

101以上至1000部分2.5

1001以上至2000部分1.5

2、所需材料 ⑴公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。

⑵房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。

注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。

房屋转让过户

规定：

投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。

使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。

市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下：

一、当事人提供的材料是否合法、有效；

二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误；

三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围；

四、受让人按规定是否可以受让该房地产；

五、买卖的房地产是否已设定抵押权；

六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权；

七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权；

八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。

二手房过户所需材料

过户需要提供资料主要有：房屋所有权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。

转让过户费用

一.正常过户

1、交易税费

a.营业税 （税率5.55% 卖方缴纳）

根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点

①购买时间超过5年这里首先看产权证， 其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。

一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。

②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

b. 个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。

另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

c. 印花税 （税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。

d. 契税 （基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）

征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

e.测绘费 1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）

一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。

f.二手房交易手续费 总额：住宅6元/平米*实际测绘面积 非住宅10元/平米

g.登记费（工本费） 80元 共有权证:20元

2、所需材料 ⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）

⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。

注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。

省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。

参考资料：百度百科-房产继承税