首先,工业用地向商业用地转变必须符合城市规划,并按照土地出让的相关规定,由工业用地使用人与当地土地管理部门联系,由土地收购储备机关根据收购计划安排收储。工业用地转为商业用地的基本步骤如下:
1、原土地使用者向国土部门申请交回土地,并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格,对原土地使用者进行补偿。
2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件,在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上,经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价,并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。
3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书,并与国土部门签订土地出让合同,按合同约定缴纳土地出让价款。
4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后,办理土地使用权证
扩展资料:
根据国土资源部近日发布的《关于发布实行全国工业用地出让最低价标准》,工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让,其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。大致的流程以下:
1、市、县国土资源管理部门应对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估;
2、国有土地使用权招标拍卖挂牌出让公告发布,并对申请人进行资历审查;
3、市、县国土资源管理部门应当依照出让公告规定的时间、地点组织招标拍卖挂牌活动,经过现场竞价肯定竞得人后,拍卖人或挂牌人与竞得人当场签订《成交确认书》,并向竞得人核发建设项目用地预审批准文件;
4、市、县国土资源管理部门向受让人核发《建设用地批准书》,并依照《国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》肯定的时间和条件将出让土地交付给受让人。受让人依照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金,依法申请办理土地登记,领取《国有土地使用证》,获得国有土地使用权。
对土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,需注意以下几点:
1、有政府批文,即经政府批准(包括政府、规划局、国土局等);
2、如果原土地使用权出让合同未约定出让土地使用权改变用途应当收回土地使用权,则无需经过招拍挂程序;
3、重新签订土地使用权出让合同或者变更合同;
4、补交土地差价。法律文件可以参照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)。
依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)第十八条的规定办理。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经国土资源管理部门和城市规划部门批准,依照有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。
特别注意:出让工业用地变出让商住用地一些地方国土部门为了自身利益最大化往往要求走“招拍挂”程序,其实你只要补出让金即可的。
司法解释:《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。”
工业用地改变用途的依据和方式
编者按:近日,浙江省余姚市市委政研室陈清波致函《地产周刊》,反映他们在研究中发现一个有争议的问题,前几年协议出让的国有工业用地,而现已改为商服用地的,是否必须收回其土地使用权后再经招拍挂出让?针对这个带有普遍性的问题,编辑部约请中国土地矿产法律事务中心的钟京涛进行了较为详细的解答。钟认为,工业用地要改变为商业用地情况,需要注意两点:一是现使用者要继续使用的,需按规定补交相应的土地出让金,因工业用地和商业用地地价是不一样的。二是政府收回协议出让的工业用地使用权,重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。钟还认为,协议出让是法律明确的一种出让方式,现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护,政府在土地收购储备时应避免强收强卖。
关于协议出让国有工业用地改为经营性用地,是由现使用者补办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让,在当前各地实践中,是一个争议较大并且做法不一的问题,对此,需要对现行法律、法规、规章及有关文件进行全面深入的理解。
准确理解相关法规、规章条款的具体涵义
2002年 7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(以下简称 11号令)规定,“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。2003年 8月 1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》(以下简称 21号令)第十六条规定,以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者,需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的,应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,按变更后的土地用途,以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金,并依法办理土地使用权变更登记手续。2004年 3月 18日,国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发[2004]71号,以下简称 71号文)规定,对 8月 31日后以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的,要从严查处。
从上述规定来看,似乎 21号令的规定与 11号令、 71号文存在冲突,即协议出让的工业用地改变用途为商服用地时政府部门所作的“合同变更或重新签订合同”,是否在 11号令和 71号文所禁止的范围内,是否与经营性用地招拍挂的规定相违背。对此,通过全面深入分析相关规定,可以看出这里并不矛盾。协议出让土地是我国法律中规定的一种土地出让方式,通过这一方式取得的土地使用权与招拍挂方式取得的土地使用权一样受到法律的严格保护。土地使用权人在土地使用过程中根据土地利用的需要,可以申请将土地用途改为经营性用地,只要按规定经有关部门批准并办理相关手续,补交土地出让金即可,政府统一收回重新招拍挂的做法并没法律依据。
21号令第十六条规定的出让合同变动与 11号令和 71号文中规定的禁止协议方式出让经营性用地有本质的区别
这两种行为的性质不同。11号令和 71号文中所禁止的协议方式出让经营性用地行为,是政府主动实施的一种土地出让行为;21号令第十六条中规定的行为不是一种土地出让行为,而是政府根据土地使用者改变土地用途的申请而作出的一种行政许可行为。从 71号文的立法背景及内容来看,协议出让工业用地改变用途,并不属于历史遗留问题,因此,也就无所谓对这一方式的禁止。
这两种行为对土地权利的影响不同。11号令和 71号文中所禁止的协议方式出让经营性用地,是一种权利设定,通过协议出让,土地使用者得到了一种出让土地使用权;而 21号令第十六条中规定的合同变更或重新签订合同,是一种权利内容的变动,而不是重新设定,它是以已有土地权利为基础而进行权利内容变动。
这两种行为出现在不同的国有土地管理环节上。11号令和 71号文中所禁止的协议方式出让经营性用地行为,是指政府在一级市场中直接通过协议方式向市场供地的行为;21号令第十六条规定的行为是出现在土地使用权出让后土地使用者利用土地的过程中。
21号令第十六条是对已有规定的补充和完善
对于出让土地改变用途,我国现行法律法规中已有明确规定,1995年颁布的《城市房地产管理法》第十七条规定:土地使用者需要改变土地出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。2001年国务院发布的《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)规定,土地使用者需要改变原批准用地的土地用途、容积率等,必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地,凡改变用途、容积率的,应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。
可见,土地使用者对其协议出让方式取得的土地改变用途,法律中并没有明文禁止,相反,法律中明确了具体的操作程序。为进一步规范这一行为,国土资源部 2003年发布 21号令第十六条对此又作了具体规定,明确提出了“按变更后的土地用途,以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金”,这就在一定程度上弥补了原有规定的不足,防止了以此来规避经营性用地招拍挂,保证了国有土地收益最大化。
21号令第十六条适用的条件
从当前规定来看,21号令第十六条适用的条件应该包括以下方面:1.土地权利人已通过协议出让方式取得了完整的土地使用权;2.取得原出让方和规划部门同意,应该说,只要符合规划及有关条件,有关主管部门就应该批准;3.按新用途及当时的市场价补交出让金;4.变更协议或重新签订土地使用权出让合同。这里的重新签订合同,也是对原有合同的一种调整,而不是重新出让。