高分求解！开发商逾期办理房产证，胜诉后如何有效强制执行？
交房快2年，离合同约定的办理产权的时间也超过半年。开发商一再推脱，态度蛮横。（需要协助办理产权的所有手续和费用早已提交齐全）
现准备起诉。合同白纸黑字，胜诉有99%把握。但以开发商的一贯表现，对他们自觉执行判决已不抱希望。
聘请的律师非常乐观，说案子胜诉没悬念，但他们不提执行的具体问题。因为执行又需另外签订一份代理合同，另行收费。因为本人学过法律，担心判决变成一纸空文。我们应该如何应对可能出现的结果？
理由如下：就算法院判决开发商15日内为业主办理产权，然而开发商因为土地抵押贷款，而无法办理，我们怎样申请强制执行？土地已经抵押，我们有权要求法院冻结其相应的资产偿还银行的债务吗？这似乎是另外的法律关系，需要另行起诉吧？而且这是开发商和银行之间的合同关系，我们申请，主体不适格，法院不会受理吧？
不知道法院对于限期内办理产权的强制执行，一般怎样协调处理？
感谢楼下的回答。但是笼统了。
以下是我帮您查到的资料，不知道能否对你有用？
当您拿到胜诉的裁判文书，如果对方拖延甚至拒不履行生效判决，那您可向人民法院申请强制执行，以兑现判决赋予您的权利。人民法院执行工作，是人民法院按照法定程序，运用国家权利，强制生效法律文书确定的义务人履行生效法律文书确定的义务的一项执法活动。为充分保护案件当事人及其他利害关系人的合法权益，保证人民法院执行工作的顺利进行，我们现在向你介绍执行程序的有关事项。
一、执行立案条件
如果你向人民法院申请执行，应当注意以下条件：
1、申请执行的期限
申请执行人申请执行立案须在法定期限内提出申请。双方当事人或一方当事人是公民的申请期限为一年，双方都是法人或其他组织的为六个月，法律规定的其他期限除外。申请期限的起算日期从法律文书规定履行期限的最后一日开始计算。
2、可以作为执行依据的生效法律文书
（1）人民法院发生法律效力的民事、行政判决、裁定、调解书，民事制裁决定、支付令，以及刑事附带民事判决、裁定、调解书；
（2）依法应由人民法院执行的行政处罚决定、行政处理决定；
（3）我国仲裁机构作出的仲裁裁定和调解书；人民法院依据《中华人民共和国仲裁法》有关规定作出的财产保全和证据保全裁定；
（4）公证机关依法赋予强制执行效力的关于追偿债款、物品的债权文书；
（5）经人民法院裁定承认其效力的外国法院作出的判决书、裁定书，以及外国仲裁机构作出的仲裁裁决书；
（6）依照有关规定认可的台湾地区有关法院作出的民事判决和裁定及台湾地区仲裁机构作出的裁决；
（7）法律规定由人民法院执行的其他法律文书。
上述法律文书须具有给付内容或实施某种行为内容，且执行标的和被执行人明确。
3、执行立案管辖
执行申请应向有管辖权的人民法院提出。关于执行案件管辖主要有以下规定：
（1）申请执行人民法院发生法律效力的裁判文书，由作出一审裁判的法院管辖。
（2）申请执行经人民法院裁定承认效力的外国法院判决、裁定书，以及外国仲裁机构作出的仲裁裁决书，由作出承认裁定的法院管辖。
（3）申请执行经人民法院认可的台湾地区法院作出的民事判决和裁定，以及台湾地区仲裁机构作出的裁决，由作出承认效力裁定的法院管辖。
（4）申请执行行政处罚决定、行政处理决定，由申请人所在地的基层人民法院管辖；执行对象为不动产的，由不动产所在地基层人民法院管辖。所以执行申请一般应向基层人民法院提出。但国务院各部门、各省、自治区、直辖市人民政府和海关作出的处理决定和处罚决定，由被执行人住所地的中级人民法院执行；专利机关作出的处理决定和处罚决定，由被执行人住所地或财产所在地的有权受理专利纠纷案件的中级人民法院执行。
（5）仲裁机构作出的国内仲裁裁决、公证机关依法赋予强制执行效力的公证债权文书，由被执行人住所地或被执行的财产所在地人民法院执行。其级别管辖的规定参照各地法院受理诉讼案件的级别管辖的规定确定。成都市中级人民法院受理争议金额在100万元以上、3000万元以下的国内生效仲裁裁决，争议金额在150万元以上，3000万元以下的有执行效力的公证债权文书的执行案件。
（6）在国内仲裁过程中，您若申请财产保全（或证据保全），经仲裁机构提交人民法院的，由被申请人住所地或被申请保全的财产（或证据）所在地的基层人民法院裁定并执行。
（7）在涉外仲裁过程中，若您申请财产保全（或证据保全），经仲裁机构提交人民法院的，由被申请人住所地或被申请保全的财产（或证据）所在地的中级人民法院裁定并执行。
4、被执行人在生效法律文书确定的期限内未履行义务。
5、申请执行需要提交的文件：
（1）申请执行书，申请书须载明您和被执行人的基本情况、请求执行的事项、依据、理由执行标的及金额（本金、利息、诉讼费、保全费）；
（2）作为执行根据的生效法律文书；
（3）申请人的身份证明：公民个人申请应当出示居民身份证，法人申请应当提交法人营业执照复印件和法定代表人身份证明，其他组织申请的，应当提交营业执照复印件和主要负责人的身份证明；
（4）如果代为申请执行还应提交授权委托书；
（5）如果您是作为继承人或者权利承受人申请执行的，还应当提交继承或者承受权利的证明文件。
需要提醒您的是，有些案件由于涉及妇女、儿童、老人的生活急需或国家和社会公共利益，裁决一经做出，就应立即执行。为了更好地保护妇女、儿童和老人的合法权益以及国家与社会公共利益，这类案件的裁判文书可以不经申请，直接由审判庭移送执行庭执行，主要包括：具有给付赡养费、扶养费、抚育费内容的生效法律文书、民事制裁决定书，以及刑事附带民事判决、裁定和调解书。
二、法院受理与执行
人民法院的立案机构对符合条件的执行案件，应在七日内审查立案，并移送执行机构；对不符合条件的执行案件，应当在七日内裁定不予受理。执行机构在接受移送后，应当在三日内向被执行人发出执行通知，责令被执行人履行生效法律文书确定的义务，并承担迟延履行期间的债务利息或迟延履行金；逾期仍不履行的，依法强制执行。人民法院执行案件，一般在立案之日起六个月执行结束。
三、申请人的举证责任
在法院执行过程中，作为申请人的您应该积极主动地配合法院，按人民法院的要求及时提供被执行人的财产状况、财产线索、被执行人履行债务的能力及被执行人的下落等情况，以利于执行。否则，在人民法院无法查到被执行人财产时，申请执行人应承担执行不能的风险。
申请执行人了解到了被执行人的财产线索，但自行查明被执行人的财产状况确有困难的，有权请求人民法院调查。但申请执行人应当提出书面申请，并说明理由。
四、被执行人的义务
被执行人在接到人民法院执行书后，应当主动向人民法院进行财产申报，申报内容包括自己的财产状况、可供执行的财产以及按照人民法院的要求提交相应的财产状况证明文件。
五、强制执行
针对财产，法院在执行中可以采取冻结、划拨存款，提留收入；搜查、查封、扣押、拍卖、变卖财产；强制迁出房屋等多种方式。但人民法院在采取这些措施时，会保留被执行人及其所扶养家属的生活必要费用。被执行人或被执行人的法定代表人或负责人有义务到人民法院接受询问。被执行人或被执行人的法定代表人或负责人，经两次传票传唤不到场的，人民法院可以对其拘传。
被执行人或其他有下列拒不履行生效法律文书或者妨害执行行为之一的，人民法院可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定，对其予以罚款、拘留，直至依法追究刑事责任：
（一）隐匿、转移、变卖、毁损向人民法院提供执行担保的财产的；
（二）案外人与被执行人恶意窜通转移被执行人财产的；
（三）故意撕毁人民法院执行公告、封条的；
（四）伪造、隐匿、毁灭有关被执行人履行能力的重要证据，妨害人民法院查明被执行人财产状况的；
（五）指使、贿买、胁迫他人对被执行人的财产状况和履行义务的能力作伪证的；
（六）妨害人民法院依法搜查的；
（七）以暴力、威胁或其他方法妨碍或抗拒执行的；
（八）哄闹、冲击、执行现场的
（九）对人民法院执行人员或协助执行人员进行侮辱、诽谤、诬陷、围攻、威胁、殴打或者打击报复的；
（十）毁损、抢夺执行案件材料、执行公务车辆、其他执行器械、执行人员服装和执行公务证件的。
对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行的，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。隐匿、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。
六、案外人异议
执行案件的案外人对执行标的主张权利的，可以向执行法院提出异议。案外人异议一般应当以书面形式提出，并提供相应的证据。执行法院应当依法对案外人异议进行审查。
七、到期债权
人民法院依申请执行人或被执行人的申请，向第三人发出履行到期债务通知的，第三人对履行到期债权有异议的，应当在收到履行通知后的十五日内向执行法院提出。第三人在通知指定的期限内提出异议的，人民法院不得对第三人强制执行，执行机构对提出的异议不进行审查。
八、回避
执行案件的当事人有权依照民事诉讼法的规定，申请执行人员回避。当事人提出回避申请时，应当说明理由并在案件立案后确定执行人员时提出。执行人员有依法应当回避情形时，应当自行回避。
案件逾期未能执结是由执行人员怠于执行造成的，申请执行人去、有权申请更换执行人员。申请中应当说明理由，理由成立的，人民法院应当决定更换执行人员。
九 执行终结
有以下情形之一的，法院将作出终结执行的裁定：申请人撤销申请的；据以执行的法律文书被撤销的；被执行人死亡且无遗产可供执行也无义务承担人的；追索赡养费、抚养费、抚育费的权利人死亡的；被执行人因生活困难无力偿还借款的；被执行人无生活来源又丧失劳动能力的等等。终结执行的裁定送达当事人后立即生效。
十、执行监督
执行案件的当事人及利害关系人认为执行人员的具体执行行为不当或由错误的，有权向该执行人员所在的人民法院反映，人民法院应当及时处理。
执行案件的当事人及利害关系人认为执行法院的具体执行行为及作出裁定、决定等不当或有错的，有权向该执行法院的上级法院提起执行监督。
执行案件的当事人及利害关系人有权要求执行人员依法履行职责，对执行人员在案件执行中的违法行为，有权向人民法院的纪检部门或其他有关部门举报或控告。
当您拿到胜诉的裁判文书，如果对方拖延甚至拒不履行生效判决，那您可向人民法院申请强制执行，以兑现判决赋予您的权利。人民法院执行工作，是人民法院按照法定程序，运用国家权利，强制生效法律文书确定的义务人履行生效法律文书确定的义务的一项执法活动。为充分保护案件当事人及其他利害关系人的合法权益，保证人民法院执行工作的顺利进行，我们现在向你介绍执行程序的有关事项。
一、执行立案条件
如果你向人民法院申请执行，应当注意以下条件：
1、申请执行的期限
申请执行人申请执行立案须在法定期限内提出申请。双方当事人或一方当事人是公民的申请期限为一年，双方都是法人或其他组织的为六个月，法律规定的其他期限除外。申请期限的起算日期从法律文书规定履行期限的最后一日开始计算。
2、可以作为执行依据的生效法律文书
（1）人民法院发生法律效力的民事、行政判决、裁定、调解书，民事制裁决定、支付令，以及刑事附带民事判决、裁定、调解书；
（2）依法应由人民法院执行的行政处罚决定、行政处理决定；
（3）我国仲裁机构作出的仲裁裁定和调解书；人民法院依据《中华人民共和国仲裁法》有关规定作出的财产保全和证据保全裁定；
（4）公证机关依法赋予强制执行效力的关于追偿债款、物品的债权文书；
（5）经人民法院裁定承认其效力的外国法院作出的判决书、裁定书，以及外国仲裁机构作出的仲裁裁决书；
（6）依照有关规定认可的台湾地区有关法院作出的民事判决和裁定及台湾地区仲裁机构作出的裁决；
（7）法律规定由人民法院执行的其他法律文书。
上述法律文书须具有给付内容或实施某种行为内容，且执行标的和被执行人明确。
3、执行立案管辖
执行申请应向有管辖权的人民法院提出。关于执行案件管辖主要有以下规定：
（1）申请执行人民法院发生法律效力的裁判文书，由作出一审裁判的法院管辖。
（2）申请执行经人民法院裁定承认效力的外国法院判决、裁定书，以及外国仲裁机构作出的仲裁裁决书，由作出承认裁定的法院管辖。
（3）申请执行经人民法院认可的台湾地区法院作出的民事判决和裁定，以及台湾地区仲裁机构作出的裁决，由作出承认效力裁定的法院管辖。
（4）申请执行行政处罚决定、行政处理决定，由申请人所在地的基层人民法院管辖；执行对象为不动产的，由不动产所在地基层人民法院管辖。所以执行申请一般应向基层人民法院提出。但国务院各部门、各省、自治区、直辖市人民政府和海关作出的处理决定和处罚决定，由被执行人住所地的中级人民法院执行；专利机关作出的处理决定和处罚决定，由被执行人住所地或财产所在地的有权受理专利纠纷案件的中级人民法院执行。
（5）仲裁机构作出的国内仲裁裁决、公证机关依法赋予强制执行效力的公证债权文书，由被执行人住所地或被执行的财产所在地人民法院执行。其级别管辖的规定参照各地法院受理诉讼案件的级别管辖的规定确定。成都市中级人民法院受理争议金额在100万元以上、3000万元以下的国内生效仲裁裁决，争议金额在150万元以上，3000万元以下的有执行效力的公证债权文书的执行案件。
（6）在国内仲裁过程中，您若申请财产保全（或证据保全），经仲裁机构提交人民法院的，由被申请人住所地或被申请保全的财产（或证据）所在地的基层人民法院裁定并执行。
（7）在涉外仲裁过程中，若您申请财产保全（或证据保全），经仲裁机构提交人民法院的，由被申请人住所地或被申请保全的财产（或证据）所在地的中级人民法院裁定并执行。
4、被执行人在生效法律文书确定的期限内未履行义务。
5、申请执行需要提交的文件：
（1）申请执行书，申请书须载明您和被执行人的基本情况、请求执行的事项、依据、理由执行标的及金额（本金、利息、诉讼费、保全费）；
（2）作为执行根据的生效法律文书；
（3）申请人的身份证明：公民个人申请应当出示居民身份证，法人申请应当提交法人营业执照复印件和法定代表人身份证明，其他组织申请的，应当提交营业执照复印件和主要负责人的身份证明；
（4）如果代为申请执行还应提交授权委托书；
（5）如果您是作为继承人或者权利承受人申请执行的，还应当提交继承或者承受权利的证明文件。
需要提醒您的是，有些案件由于涉及妇女、儿童、老人的生活急需或国家和社会公共利益，裁决一经做出，就应立即执行。为了更好地保护妇女、儿童和老人的合法权益以及国家与社会公共利益，这类案件的裁判文书可以不经申请，直接由审判庭移送执行庭执行，主要包括：具有给付赡养费、扶养费、抚育费内容的生效法律文书、民事制裁决定书，以及刑事附带民事判决、裁定和调解书。
二、法院受理与执行
人民法院的立案机构对符合条件的执行案件，应在七日内审查立案，并移送执行机构；对不符合条件的执行案件，应当在七日内裁定不予受理。执行机构在接受移送后，应当在三日内向被执行人发出执行通知，责令被执行人履行生效法律文书确定的义务，并承担迟延履行期间的债务利息或迟延履行金；逾期仍不履行的，依法强制执行。人民法院执行案件，一般在立案之日起六个月执行结束。
三、申请人的举证责任
在法院执行过程中，作为申请人的您应该积极主动地配合法院，按人民法院的要求及时提供被执行人的财产状况、财产线索、被执行人履行债务的能力及被执行人的下落等情况，以利于执行。否则，在人民法院无法查到被执行人财产时，申请执行人应承担执行不能的风险。
申请执行人了解到了被执行人的财产线索，但自行查明被执行人的财产状况确有困难的，有权请求人民法院调查。但申请执行人应当提出书面申请，并说明理由。
四、被执行人的义务
被执行人在接到人民法院执行书后，应当主动向人民法院进行财产申报，申报内容包括自己的财产状况、可供执行的财产以及按照人民法院的要求提交相应的财产状况证明文件。
五、强制执行
针对财产，法院在执行中可以采取冻结、划拨存款，提留收入；搜查、查封、扣押、拍卖、变卖财产；强制迁出房屋等多种方式。但人民法院在采取这些措施时，会保留被执行人及其所扶养家属的生活必要费用。被执行人或被执行人的法定代表人或负责人有义务到人民法院接受询问。被执行人或被执行人的法定代表人或负责人，经两次传票传唤不到场的，人民法院可以对其拘传。
被执行人或其他有下列拒不履行生效法律文书或者妨害执行行为之一的，人民法院可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定，对其予以罚款、拘留，直至依法追究刑事责任：
（一）隐匿、转移、变卖、毁损向人民法院提供执行担保的财产的；
（二）案外人与被执行人恶意窜通转移被执行人财产的；
（三）故意撕毁人民法院执行公告、封条的；
（四）伪造、隐匿、毁灭有关被执行人履行能力的重要证据，妨害人民法院查明被执行人财产状况的；
（五）指使、贿买、胁迫他人对被执行人的财产状况和履行义务的能力作伪证的；
（六）妨害人民法院依法搜查的；
（七）以暴力、威胁或其他方法妨碍或抗拒执行的；
（八）哄闹、冲击、执行现场的
（九）对人民法院执行人员或协助执行人员进行侮辱、诽谤、诬陷、围攻、威胁、殴打或者打击报复的；
（十）毁损、抢夺执行案件材料、执行公务车辆、其他执行器械、执行人员服装和执行公务证件的。
对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行的，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。隐匿、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。
六、案外人异议
执行案件的案外人对执行标的主张权利的，可以向执行法院提出异议。案外人异议一般应当以书面形式提出，并提供相应的证据。执行法院应当依法对案外人异议进行审查。
七、到期债权
人民法院依申请执行人或被执行人的申请，向第三人发出履行到期债务通知的，第三人对履行到期债权有异议的，应当在收到履行通知后的十五日内向执行法院提出。第三人在通知指定的期限内提出异议的，人民法院不得对第三人强制执行，执行机构对提出的异议不进行审查。
八、回避
执行案件的当事人有权依照民事诉讼法的规定，申请执行人员回避。当事人提出回避申请时，应当说明理由并在案件立案后确定执行人员时提出。执行人员有依法应当回避情形时，应当自行回避。
案件逾期未能执结是由执行人员怠于执行造成的，申请执行人去、有权申请更换执行人员。申请中应当说明理由，理由成立的，人民法院应当决定更换执行人员。
九 执行终结
有以下情形之一的，法院将作出终结执行的裁定：申请人撤销申请的；据以执行的法律文书被撤销的；被执行人死亡且无遗产可供执行也无义务承担人的；追索赡养费、抚养费、抚育费的权利人死亡的；被执行人因生活困难无力偿还借款的；被执行人无生活来源又丧失劳动能力的等等。终结执行的裁定送达当事人后立即生效。
十、执行监督
执行案件的当事人及利害关系人认为执行人员的具体执行行为不当或由错误的，有权向该执行人员所在的人民法院反映，人民法院应当及时处理。
执行案件的当事人及利害关系人认为执行法院的具体执行行为及作出裁定、决定等不当或有错的，有权向该执行法院的上级法院提起执行监督。
执行案件的当事人及利害关系人有权要求执行人员依法履行职责，对执行人员在案件执行中的违法行为，有权向人民法院的纪检部门或其他有关部门举报或控告。
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