关于房地产的一些简答题

57、简述房地产转让行为的有效条件58、简述拆迁安置费59 简述土地使用权划拨的概念和特征60、简述我国土地使用权出让的收回制度61、简述土地使用权转让的原则62、简述房屋租赁关系的成立63、简述房屋拆迁过程中应遵循的步骤64、简述建筑物区分所有权的概念、特点65、论述划拨土地使用权的商品化66、试述房地产开发企业设立的条件和程序

土地使用权划拨的概念及特征 来源：国洋律师事务所 《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”
土地使用权划拨作为一种特殊的土地资源配置方式具有以下特征：
1、土地使用权划拨是一种政府行政行为，而非民事行为。
土地使用权划拨无需划拨双方协商，土地使用者只要经过法定的程序，即可获得土地使用权。
2、划拨土地使用权只需付较小费用或无偿取得。
依《土地管理法》及《城市房地产管理法》的有关规定，有偿划拨的形式也只是支付少量的土地补偿费和安置补助费，这些费用远比土地使用权出让金小。
3、划拨土地使用权无使用期限的限制。
《城市房地产管理法》第22条2款规定，“以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”
4、划拨土地使用权的转让、出租、抵押依法受到限制。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”
第45条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。
1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
2、领有国有土地使用证；
3、具有地上建筑物、其他附着物的产权证明；
4、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”
应当指出，在土地使用者因客观原因不需要使用土地或不按批准用途使用土地时，国家有权注销国有土地使用证，收回土地使用权。
5、土地使用权划拨具有社会公益性。
《土地管理法》第54条规定，“下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（1）、国家机关用地和军事用地；
（2）、城市基础设施用地和公益事业用地；
（3）、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（4）、法律、行政法规规定的其他用地。”
以划拨方式取得土地使用权的使用者通常是国家机关、军队、人民团体以及由国家财政部门拨付事业经费的单位等。将国有土地使用权无偿划拨上述单位使用，其目的是为了实现社会公益事业的需要，具有社会公益性。
因此，在我国上述单位的用地不仅通过划拨取得，还通常免征城镇土地使用税和耕地的占用税。

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