房产税计税依据中的土地价值将如何计算
财税[2010]121号文件全面解读
最近，国家税务总局下发的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
一、这一规定与《企业会计准则》不一致
《企业会计准则第6号--无形资产》规定，企业取得的土地使用权可以单独作为无形资产核算，企业外购的土地及建筑物支付的价款，应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。难以合理分配的，应当全部作为固定资产核算。也就是说执行《企业会计准则》的企业，其取得的土地使用权是单独作为无形资产核算的，其价值不包括在账簿中固定资产－房屋的价值中，因此，其在计算缴纳房产税时是并不包含土地价款的。2010年12月21日前，税务机关也都是按照这个原则执行的。2010年12月21日后，按财税[2010]121号规定，房产原值的会计和房产税处理就不一致。会计上仍然按照《企业会计准则》的规定，在帐薄“固定资产”科目中记载的房屋原价不包含地价及其他费用；税收上在申报缴纳房产税时，却要按照财税[2010]121号规定，房产税的计税依据要包括地价及其他费用。
二、 这一规定废止了与此不一致有关规定
财税[2010]121号规定，本通知自发文之日（2010年12月21日）起执行，此前规定与本通知不一致的，按本通知执行，这就废止了与此不一致的有关规定。如，财政部、税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）曾规定，“房产原值”是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）曾规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按 国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估等。
三、房产税计税依据中的土地价值将如何计算
宗地容积率是房产税中首次提到的概念。宗地容积率指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率越小说明工程项目的建筑面积小，没有充分地利用土地，造成土地浪费。一般来讲建筑物越高，宗地容积率就越高。高层、小高层建筑的容积率高于多层建筑；多层建筑的容积率高于别墅、平房。按规定，
⑴如容积率大于1，则将土地价值按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。
⑵如容积率小于1，且不小于0.5，可以按容积率乘以土地价值，以此结果再按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。
⑶如容积率小于0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。根据这一规定计算出来的这个面积肯定是大于房产实际占用的土地面积的，这是政策对不充分利用土地资源的一种惩罚。
例：如土地10000平米，价值1000万，容积率0.6，地上房屋总建筑面积6000平米全额征税，那么，如土地单独核算，土地价值计入房产原值征税的价值是：1000*0.6=600万。
也就是说，如果上例容积率变为0.4，那么，计入征税房产原值的土地价值是800万。
显然容积率小的多交了税。
房产税计算方法
根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：
(一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：
年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%
(二)按租金收入计算，其计算公式为：
年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)
房产税计税依据
1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。
所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：
(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价11，应以房屋原价按规定减除一定比例后的房产余值计征房产税;没有记载房屋原价11，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，按规定计征房产税。
(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值;电灯网、照明线从进线盒联结管起，计算原值。
为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计人房产原值，计征房产税。
(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
(4)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计人房产原值，原零配件的原值也不扣除。
(5)自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
(6)在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。
如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值;对房产原值明显不合理的，应重新予以评估;对没有房产原值的，应由房屋所在地的税务机关参考同类房屋的价值核定。在原值确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。对于扣除比例，一定要按由省、自治区、直辖市人民政府确定的比例执行。
